提前終止租約及懲罰性違約金

sec2100

臺灣高等法院 112 年度上字第 761 號民事判決

依證人莊雲如所證：伊與上訴人、任玉瓊是好友，於110年1、2月間在台大癌醫照顧任玉瓊，跟黃瀞儀輪流看護，伊在台大癌醫照顧任玉瓊時有聽到兩造討論劉銘傳路房屋（即附表一編號1建物）出租的問題，上訴人有提議該房屋租金先匯入被上訴人帳戶，再由被上訴人拿給上訴人；上訴人也有說復興路房屋（即附表二編號1建物）跟深澳坑路房屋（即附表二編號2建物）在其名下，任玉瓊過世後，會將這兩間房屋贈與被上訴人，因為上訴人看到任玉瓊病重無法自理，會想到自己將來生活無人照顧，所以跟被上訴人討論這兩間房屋會贈與被上訴人，系爭3間房屋的房租要讓上訴人收取，保障上訴人將來的生活，被上訴人當時回答「上訴人把復興路跟深澳坑路房屋過給被上訴人，3間房屋的房租要給上訴人收取」，伊於110年7月在黃瀞儀住所有聽到兩造討論劉銘傳路房屋收租之事等語（見原審卷第207頁至第217頁）；佐以證人黃瀞儀證稱：伊於110年1、2月間在台大癌醫病房有聽到上訴人跟被上訴人說劉銘傳路房屋已經有房客承租，因為當時上訴人身上沒有存摺，所以請被上訴人提供存摺讓房客匯租金，被上訴人收到租金後，需要轉匯給上訴人，有提到不管是任玉瓊過世前後都一樣；110年5月在台大癌醫的時候，聽到上訴人對被上訴人說復興路跟深澳坑路房屋在任玉瓊過世後會贈與給被上訴人，上訴人當時有跟被上訴人說兩間房屋都有出租，房屋贈與給被上訴人，租金還是要給上訴人，總共有3間房屋的房租要給上訴人收取，上訴人說沒有跟被上訴人索取扶養費，是直接用租金的方式；從109年12月到000年0月間，聽到上訴人討論復興路跟深澳坑路房屋超過5次，地點是在台大癌醫病房或伊臺北的家等語（見本院卷第223頁至第227頁），足見證人莊雲如、黃瀞儀均多次見聞兩造同意任玉瓊死亡後系爭房地贈與被上訴人，系爭3間房屋租金應由上訴人取得乙情。又上訴人於任玉瓊過世前已將附表二編號2建物出租訴外人群品餐飲股份有限公司（下稱群品公司）並自行收取租金，直至000年0月間因被上訴人向群品公司表明為該房屋所有權人而遭群品公司提前終止租約，

sec2100

臺灣高等法院民事判決
112年度重上字第400號



上訴人固抗辯其於112年11月8日依系爭租約第15條第1項第2款約定，將於113年5月31日提前終止租約，並提出終止租約存證信函為證（本院卷一第366至369頁）。惟系爭租約第1條第4項約定：「『起租日』係指甲方依本租約完成點交或視同點交租賃標的物予乙方使用之日，即為租賃標的物之起租日」，第15條第4項第2款約定：「除本租約另有規定外，甲方於『租賃期間』屆滿前不得提前終止本租約，甲方如需提前終止本租約，需於終止日前6個月以書面通知乙方終止之末日，另甲方應依下述條件支付懲罰性違約金：⑴終止日自『起租日』起算至屆滿五年內者，甲方應支付乙方相當之終止日時12倍月租金之金額，作為懲罰性違約金…」（原審卷一第67、68頁），可知上訴人於完成點交租賃物予被上訴人時，甫開始起算20年租賃期間，上訴人原則上不得在租賃期間屆滿前提前終止租約，如須提前終止，需於終止日前6個月書面通知，亦即上訴人依上開約定於起租後之租賃期間，方得提前終止系爭租約。然上訴人迄未點交租賃標的物予被上訴人，尚未起租（不爭執事項第㈥點），上訴人依上開約定終止系爭租約顯不合法。