事實上處分權

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臺灣基隆地方法院 108 年訴字第 348 號民事判決



按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
      任，民法第184條第1項前段定有明文；又民法第184條第1
      項前段所稱之權利，係指既存法律體系所明認之權利。所
      謂既存法律體系，應兼指法典（包括委任立法之規章）、
      習慣法、習慣、法理及判例。受讓未辦理所有權第一次登
      記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而
      僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使
      用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司
      法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第184條
      第1項前段所稱之權利(最高法院106年度台上字第187號民
      事判決意旨參照)。

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臺灣臺中地方法院 109 年訴字第 1433 號民事判決

經查，臺中市○○區○○段0000○00○0000地號土地為原告
    所有，原告與被告袁福生於94年8月間訂立土地租賃契約，
    原告將上開3筆土地出租被告袁福生興建系爭房屋、鐵捲門
    、圍牆等地上物，租賃期間自94年8月15日至99年8月14日止
    ，租金每月1萬6000元，並約定租賃期間若有地上物補償，
    第1、2年由被告袁福生收取，滿3年由被告袁福生收取2分之
    1，滿4年由被告袁福生收取3分之1，滿5年由原告收取等情
    ，為兩造所不爭執（見不爭執事項二），並有土地登記謄本
    、土地租賃契約書在卷可稽（見本院卷第17至21、27至31頁
    ），自可採信。觀之兩造約定上開土地租賃契約滿5年即99
    年8月14日屆期後，若有房屋等地上物補償金即由原告全數
    領取，併參以系爭房屋之稅籍納稅人自99年起即為原告，原
    告自99年起開始繳納系爭房屋之房屋稅迄今（見不爭執事項
    四），且原告於99年8月15日後將系爭房屋出租被告並收取
    租金（見不爭執事項三），綜核上情，足認原告主張兩造約
    定上開土地租賃契約於99年8月14日屆期後，原告取得系爭
    房屋之事實上處分權，原告自99年8月15日起即為系爭房屋
    之事實上處分權人一節，應屬真實。被告抗辯其未轉讓系爭
    房屋之事實上處分權予原告云云，並不可採。

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臺灣高等法院 110 年度上字第 1000 號民事判決  (下六同)

按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤觀察，以為判斷之基礎。次按未辦所有權第一次登記之建物，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但非不得為讓與之標的，受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人將該建物之事實上處分權讓與受讓人。

且受讓人因受領建物之交付而取得事實上處分權（最高法院86年度台上字第2272號、102年度台上字第1472號判決意旨參照）。

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依上開三之㈡至㈣所示，兩造及卓季志等9人先後於104年11月14日之前完成簽署104年租約定稿，即成立該租賃契約，則雙方當時就系爭廠房之權利義務關係，應以該104年定稿之內容決之。觀該份租約名稱為「房地租賃契約書」；第1條約定：「出租土地標示：新北市○○區○○段000○000○000○000○000○000地號等6筆土地面積共計2,359.21坪，扣除即成巷道面積約194.21坪總計約2,165坪所有權持分合計（全部）。地上建築物標示：簽約時現況交付乙方。」；第4條約定：「地上建築物及設施、設備之修繕維護工程費皆由乙方自行負責至租賃期滿為止。但遇政府取締地上建築物或遭強制拆除等不可抗拒情事，自原因發生日起甲方同意乙方停止支付租金，經甲方處置妥當或復原完成日起，乙方應繼續支付租金，雙方各不得異議(甲方處理期限以半年為限，逾期雙方同意無條件解除本契約視同租賃期滿。」；第5條約定：「本租賃事件所衍生之地價稅、房屋稅由甲方負擔，其他如水費、電費、租賃所得稅及營利事業所得稅由乙方負擔。」；第9條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房地，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失房屋毀損，應負損害賠償之責，租賃期間房屋（廠房)因自然之損壞有修繕必要時，應由乙方負責修繕，與甲方無涉。」（本院卷2第41頁），依契約文義解釋，堪認租賃雙方簽署該租約時，即發生出租人將系爭廠房依現況交付被上訴人使用之法律效果，雙方因而就系爭廠房之維護、修繕約定各自應承擔之責任，及明定由出租人負擔系爭廠房之房屋稅，據此可推知雙方有由被上訴人將系爭廠房之事實上處分權讓與出租人，改由出租人交付系爭廠房予被上訴人使用之合意。

(同上)

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104年租約第8條本文約定：「本租賃標的物若因土地重劃或徵收，則雙方同意無條件解除本契約，不受第4、6、7條之約束，若因土地重劃、徵收有補償費時，無論土地或地上物之補償皆歸甲方所有，且乙方應無條件並放棄先訴抗辯權，即刻配合遷離，不得主張任何補償」（本院卷2第41頁），可知104年租約如因系爭土地被徵收、重劃，致提前終止者，關於系爭廠房拆遷之補償歸出租人所有，被上訴人不得主張此部分權利，益徵雙方係以被上訴人讓與系爭廠房之事實上處分權為前提而為上開約定。

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按上開㈡之1.後段說明。次按占有之移轉，因占有物之交付而生效力，該移轉準用民法第761條規定，民法第946條定有明文。依民法第761條第1項本文規定：「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。」及第2項規定：「讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。」，及前開㈡之2.所示論斷，兩造合意由被上訴人將系爭廠房之事實上處分權讓與出租人，改由出租人交付系爭廠房予被上訴人使用，足見業依上述占有改定方式，發生被上訴人移轉系爭建物之占有予上訴人之效力，故上訴人已取得系爭建物之事實上處分權。

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又按民事訴訟法第282條規定：「法院得依已明瞭之事實，推定應證事實之真偽。」，則依契約履行之事實，足以推定其契約關係之存在時，自不容契約當事人無端否認。查上開三之㈤所示，上訴人簽署104年租約後，被上訴人即委託代書王儷玲持出租人出具之承諾書、土地使用同意書及系爭廠房分配登記圖等文件，於105年2月24日設立系爭廠房之稅籍如附表四所示，此有新北市政府稅捐稽徵處三鶯分處110年8月1日函文檢附系爭廠房設立稅籍申請資料影本可稽（本院卷1第97、102、103、107頁），可見104年租約出租人協議分配系爭廠房，由上訴人分得系爭建物，被上訴人據以將系爭建物之稅籍設定登記予上訴人名下，此顯為履行前述契約之行為，足以佐證上訴人確實已自被上訴人受讓取得系爭建物之事實上處分權。

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被上訴人再抗辯：依前開三之㈨所示伊分擔房屋稅之情形，可證上訴人同意前開三之㈦契約變更內容，之後併同意於租期屆滿後始取得系爭建物云云，然依證人王儷玲到庭結證：上訴人簽立104年租約時，第5條當時還沒修改，應該是在104年房屋稅單來之後才修改的，房屋稅通常是5月份會來（本院卷2第589頁）；上訴人已經簽名用印的那1份契約，沒有系爭第4條手寫約款，且第5條尚未修改等語（本院卷2第591頁）。又證人卓清霖到庭結證：當初簽立104年租約時，沒有系爭104年手寫約款，第5條約定尚未修改，之後被上訴人通知我們去代書那裡修改104年租約，所以我在第4、5條修改處蓋手印等語（本院卷3第71頁），可見前開三之㈦所示 104年租約第5條變更內容未經上訴人同意。至兩造雖於105年至110年間就歷年系爭建物之房屋稅另變更約定，105年房屋稅由兩造平均分擔，106至110年房屋稅由被上訴人負擔（前開三之㈨所示），但上訴人未如同卓季志等9人與被上訴人簽立104年11月14日租賃增補契約（見前開三之㈧）。且104年租約既未將系爭建物納入計算租金標的，但約定上訴人提供被上訴人使用，即被上訴人無償使用上訴人享有事實上處分權之系爭建物，而房屋稅屬於房屋之通常保管費用，依民法第469條第1項前段規定，兩造合意變更原由上訴人負擔房屋稅之約定，改由被上訴人負擔一部或全部之房屋稅，尚無從推論上訴人未享有系爭建物之事實上處分權。

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469條第一項:

借用物之通常保管費用，由借用人負擔。借用物為動物者，其飼養費亦同。

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其立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益。而在上開條文修正前，最高法院48年台上字第1457號裁判先例亦闡釋土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人有繼續使用該土地之租賃關係存在。乃因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。該條文所謂「土地及房屋同屬一人」應包括 「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。又法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用（最高法院107年度台上字第1797號、109年度台再字第18號判決要旨參照）。