標的物現況交付與瑕疵擔保的範圍

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臺灣新北地方法院 109 年訴字第 277 號民事判決


系爭契約第15條其他約定事項特別約定「雙方約定並同意依
    簽約時現況點交買方，賣方不負任何瑕疵擔保之責」（見本
    院卷第79頁），而原告並未舉證被告於買賣時明知系爭土地
    部分遭鄰房圍牆無權占有且故意不告知，業如前述，依民法
    第366 條規定反面解釋，該特約自屬有效。又原告於簽約前
    既已至系爭房地現場詳細檢視，並已確認系爭房地現狀，而
    已足得知鄰房設有圍牆，並與被告特別約定其同意被告僅應
    依簽約時標的物現況點交系爭房地，不負瑕疵擔保責任，而
    免除被告之瑕疵擔保責任，則被告既於107 年7 月4 日將系
    爭房地點交原告，有房地產權點交書可考（見本院卷第297
    頁），而已依約按簽約時標的物現況交付系爭房地予原告，
    依該特約，被告自不負瑕疵擔保責任。又該特約約定免除被
    告瑕疵擔保義務之範圍，並未排除鄰房圍牆無權占有系爭土
    地情事之適用，原告主張該特約約定被告不負瑕疵擔保責任
    之範圍不含鄰房圍牆無權占有系爭土地之情形云云，委無可
    採。

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綜上，被告既未保證系爭土地無遭他人無權占有，亦無故意
    不告知系爭土地部分遭鄰房圍牆無權占有，而兩造既已以有
    效之特約免除被告之瑕疵擔保義務，則原告依民法第360 條
    規定請求被告賠償損害，要屬無據。