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劉作時律師 02-22420179

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房屋合法使用的公示性及後手繼受

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本帖最後由 sec2100 於 2019-12-17 15:18 編輯


臺灣臺北地方法院 107 年重訴字第 63 號民事判決



再按基於權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為
    主要目的,及應依誠實及信用方法,雖使用借貸契約,僅於
    當事人間有其效力,但就具體個案,若土地受讓人明知房屋
    所有人係基於與原土地所有人間債之關係,有占有坐落基地
    之合法權源,仍受讓該土地,經斟酌當事人間之意思、交易
    情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀後,認土地受讓人行
    使所有權,違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目
    的,仍應駁回其請求。第按權利濫用禁止原則不僅源自誠實
    信用原則,且亦須受誠實信用原則之支配,在衡量權利人是
    否濫用其權利時,仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體
    案件,如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實
    信用原則為抗辯時,法院應就權利人有無權利濫用及違反誠
    信原則之情事均予調查審認,以求實質公平與妥當(最高法
    院95年11月14日95年度第16次民事庭會議決議意旨、106年
    度台上字第2152號、100年度台上字第463號判決意旨參照)
    。次按土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的
    ,而房屋之性質不能與土地使用權分離而存在,亦即使用房
    屋必須使用該房屋之基地。倘若土地所有人同意其所有土地
    供他人使用以興建房屋,此同意之性質於法律上固屬債權契
    約,惟此同意之目的既在讓他人於土地上興建永久性房屋,
    著眼於經濟效益,以及房屋不能與土地分離而存在之事物本
    質,則自得預期並推認土地所有人同意房屋所有人得使用土
    地至建物滅失或無法繼續使用之日止,使用土地之目的始為
    終了。則於房屋建竣,基於信賴保護原則、維護交易安全及
    不動產登記之公示性,衡諸情理,房屋定著於土地之上,若
    非有合法使用土地之權源,房屋所有人豈敢甘冒拆屋還地之
    風險,於系爭土地上興建永久性房屋,是房屋登記之公示足
    使他人具有相當之確信,認房屋係合法占用坐落基地者。而
    同意他人使用土地興建永久性房屋之土地所有人之後手,既
    得由完善之登記公示明確知悉其買受之土地,現實存在永久
    性房屋,則土地承買人知悉有合法房屋後仍予買受,顯見其
    願承受該永久性建物坐落其土地上之負擔,揆諸前揭所有權
    社會化之精神,自應認土地之繼受取得人於買受取得土地時
    ,亦默示同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上,使用至房
    屋滅失或無法繼續使用之日之義務,此種利益狀態顯與最初
    係未得土地所有權人同意無權占用土地蓋屋之情況迥異,自
    不容以土地所有權人之更易,逕使原於土地上合法興建之房
    屋翻異成為不具正當權源,若准許土地之繼受取得人得對房
    屋使用人主張侵害土地所有權,應拆屋還地,實有違登記公
    示及物盡其用之原則。

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 樓主| 發表於 2019-12-17 15:04:04 | 顯示全部樓層
查,系爭土地雖已由原所有權人呂田
    智之繼承人二見永於106年8月25日以買賣為原因登記移轉
    所有權予原告,然原告買受系爭土地之際,由系爭土地之土
    地登記謄本即已顯示有地上建物及建號(見本院卷一第29頁
    ),復依系爭土地現場環境、系爭建物之現場外觀,輕易可
    知悉系爭建物坐落其上,此有本院勘驗筆錄可參(本院卷一
    第151頁及反面),原告於106年間購買系爭土地時,應已知
    悉系爭建物得對系爭土地原所有權人主張有權占有使用土地
    ,其既明知上情而仍購買系爭土地,揆諸上開所有權社會化
    之精神、土地經濟效益及房屋不能與土地分離而存在之事務
    本質,可認原告有承受系爭土地原所有權人同意系爭建物使
    用系爭土地之意思,而同意被告所有之系爭建物繼續使用系
    爭土地,是系爭建物對系爭土地有占用之正當權源。故原告
    主張被告無權占用系爭土地,請求被告拆屋還地,為無理由
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