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劉作時律師 02-22420179

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外牆不是專有

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發表於 2019-12-13 14:26:58 | 顯示全部樓層 |閱讀模式

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又按共有部分係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部
    分及不屬於專有部分之附屬物,民法第799 條第2 項後段、
    公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第6 款定有明文(按民法
    所稱「共有部分」,公寓大廈管理條例以「共用部分」稱之
    ,此乃因民法著重在其物權關係之本質,而公寓大廈管理條
    例著重在其係供區分所有權人共同使用之故,亦即因著眼點
    不同而致使用不同名稱,惟實應屬同義)。據此而論,共有
    部分包含:(1)區分所有建築物專有部分以外之其他部分(公
    寓大廈管理條例第3 條第4 款參照)。例如區分所有建築物
    之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造、外牆、樓頂,以及
    連通數個專有部分之走廊、樓梯,與通往室外之門廳(公寓
    大廈管理條例第7 條第2 、3 款、第8 條第1 項)等建築物
    之基本構造部分或維持建築物所必要者均屬之;(2)不屬於專
    有部分之附屬物(公寓大廈管理條例第3 條第4 款附屬建築
    物),例如供應區分所有建築物之電氣室、機械室、幫浦室
    、配電室、電機房、屋頂突出物等是。


復參酌公寓大廈管理
    條例第7 條第3 款規定:「公寓大廈共用部分不得獨立使用
    供做專有部分。其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、
    樓地板及屋頂之構造者,並不得為約定專用部分」,是依社
    會通常觀念,倘構造物係屬維持建築物安全所必要者,在構
    造上及使用上均不具有獨立性,即應認為屬於共同使用部分
    ,不能單獨成為所有權之客體,而公寓大廈之外牆,乃建築
    物主要構造,為維持建物安全及其外觀所必要之構造,性質
    上應不許分割、獨立為區分所有之客體,而應由全體住戶共
    同使用。申言之,區分所有建物之外牆,依其所在位置,雖
    有位於共有部分者,例如共用走廊、樓梯間、大廳等區域;
    亦有位於專有部分者,例如各區分所有權人之住宅單位、約
    定專用部分等區域,惟縱令係屬位於專有部分之外牆,亦應
    認屬於共有部分之範疇。觀諸被上訴人提出之系爭外牆照片
    (見本院卷第147 至149 頁),系爭外牆屬包覆全棟建築物
    整體外觀之系爭社區大樓外牆一部分,則系爭外牆應係維持
    系爭大樓安全性及其外觀所必要之構造,屬系爭社區大樓全
    棟建築物之基本構造,揆諸前揭說明,自係屬系爭社區區分
    所有權人全體共有,而非系爭社區區分所有權人單獨所有。


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