合建過程開發公司和地主的合作關係(買賣、抵押等等)

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G2 110/重上/259   (下同)


由此以觀，被上訴人原向上訴人借款1250萬元，並設定系爭抵押權作為借款擔保，僅上訴人同意以系爭借款債權，充作利嘉公司與被上訴人上開協議之訂金預付，且依協議之約定，需至交屋結清（即該借款債權轉為利嘉公司換取被上訴人因改建可分回之1億2500萬元價值房地之一部）後，系爭抵押權所擔保之借款債權始歸於消滅（見原審北院卷第183至184頁協議第3條第1項即明）。倘系爭1250萬元借款，於上訴人同意充作利嘉公司與被上訴人上開協議之訂金預付時，即歸於消滅，則兩造何需另於107年4月19日簽署系爭補充協議之翌日即同年月20日，特地以手寫方式，記載特別約定事項「雙方同意借款期間，地主（指被上訴人）不用給付1250萬元之借款利息」（見原審北院卷第186頁、本院卷第125頁）？此顯與常理不符。堪認兩造間達成就系爭抵押權所擔保之1250萬元借款債權，需至上開合建案交屋結清轉為利嘉公司換取被上訴人可分回之1億2500萬元房地價值之一部時，系爭抵押權所擔保之借款債權始歸於消滅之合意。　

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是以，兩造間就系爭抵押權所擔保之借款債權既屬存在，並非通謀虛偽成立之債權，則被上訴人雖以系爭1250萬元係利嘉公司支付之訂金為由，主張兩造間並無系爭1250萬元借款存在云云，並無可取。

　　⑶、依上說明，兩造間達成就系爭抵押權所擔保之1250萬元借款債權，需至上開合建案交屋結清轉為利嘉公司換取被上訴人可分回之1億2500萬元房地價值之一部時，系爭抵押權所擔保之借款債權始歸於消滅，業如前述；而被上訴人與利嘉公司就系爭合建案尚未為結算，則系爭抵押權所擔保之借款債權自屬存在。故被上訴人依民事訴訟法第247條第1項規定，訴請確認系爭抵押權所擔保之債權不存在云云，並無可取。

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臺灣高等法院 113 年度重上字第 268 號民事判決


又系爭意向書第4條第1款另約定：「……購置上開14筆地號等持分1/2產權部分以1億6,000萬元整，乙方同意提出剩餘1/2土地，讓甲方辦理土地貸款1億6,000萬元整支付乙方土地款，以借新還舊方式償還原乙方之貸款。其貸款方式為：甲方為義務人兼債務人，乙方為擔保物提供人。（甲乙雙方同意將土地信託貸款銀行，以為管理，確保雙方權利以利工程順利進行。）剩餘1/2部分以合建分屋方式合作興建房屋，其合建比例依建築師設計規劃（依建築執照核准面積），乙方60%、甲方40%，面積（含公設）計算，乙方原位置分配店面1、2樓，住家優先分配頂樓、次頂樓1/2面積，剩餘部分由4樓往上逐樓分配」等語（見原審卷一第21-23頁）。足見德喬公司、王甄蕙等2人係約定於銀行確認土地核准貸款1億6,000萬元後，德喬公司同意與王甄蕙等2人訂立買賣契約，由德喬公司以1億6,000萬元向王甄蕙等2人購買系爭土地1/2，王甄蕙等2人則同意提出剩餘土地1/2，讓德喬公司辦理土地貸款1億6,000萬元支付土地款，以借新還舊方式償還王甄蕙原貸款，剩餘1/2部分以合建分屋方式合作興建房屋。則據此足證德喬公司得以系爭土地全部辦理貸款（包括德喬公司買受及王甄蕙等2人同意提出各1/2土地），前開核貸金額至少應有1億6,000萬元，以供德喬公司支付王甄蕙等2人土地價金，非謂德喬公司僅得向銀行申請核貸1億6,000萬元。且核其內容並無約定貸款事項應為土地買賣價款，亦未約定不得因營運周轉向銀行貸款，及不得保證德瑞公司發行保證額度3億1,500元之商業本票，並共同設定第1順位抵押權3億7,800元等情。故王甄蕙等2人據此拒絕簽立土地買賣契約，仍非正當。

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再者，兆豐公司核貸3億1,500元，其中建築基地擔保額度為2億1,500萬元，興建房屋周轉額度為1億元，所指之周轉顯係用於興建合建房屋，非供德瑞公司之其他營運周轉；而前開抵押之借款人為德瑞公司，連帶保證人為德瑞公司法定代理人黃敦修，並由德瑞公司及連帶保證人共同開立等額本票留存兆豐公司，核貸案擔保品屬買賣案，此觀兆豐公司110年8月24日函說明㈠、㈣、㈥⒑即明（見原審卷一第211-212頁），復經證人楊弘溢到庭證述上情明確（見本院卷一第467頁）。又前開貸款內容核與系爭意向書第4條第1項：「……其貸款方式為：甲方為義務人兼債務人，乙方為擔保物提供人……」之約定（見原審卷一第21頁），亦屬相符，並無使王甄蕙等2人擔任債務人之情，益證德喬公司等2人並無違反系爭意向書約定。則王甄蕙等2人據此拒絕簽立土地買賣契約，亦非正當。