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劉作時律師 02-22420179

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終止租約及後續賠償的情事

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本帖最後由 sec2100 於 2021-7-7 20:05 編輯


臺灣新竹地方法院 105 年重訴字第 118 號民事判決  (下四同)



按民法第423條所稱「合於約定使用、收益之狀態」,係以當事人於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知,為其認定之標準;倘租賃物不具該主觀認知約定使用、收益之狀態,而不能達契約之目的者,承租人得類推適用民法第256條規定終止租約(最高法院103年度台上字第2122號判決參照)。經查:


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 樓主| 發表於 2021-7-7 19:40:31 | 顯示全部樓層
至原告雖主張被告就系爭租賃標的有不能給付之狀態,依據民法第256條之規定解除契約云云,然租賃契約一經合法成立,除有終止之原因外,不能以解除之意思表示使之消滅(最高法院51年台上字第2829判例要旨參照)。準此,系爭租約性質上為繼續性契約,且已合法成立、進入履行階段,為避免法律關係趨於複雜,應認原告請求解除系爭租約,不應准許。
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 樓主| 發表於 2021-7-7 19:45:50 | 顯示全部樓層
原告主張其有交付三期之押租保證金共51萬元予被告乙情,業據提出支票為證(見調解卷第43頁),而被告雖不否認有收受上開押租保證金之事實,惟否認有返還義務,並辯稱縱需返還亦應扣除1個月之押租金云云。然而,兩造間之系爭租約,係因可歸責被告之事由而經原告終止,與租約所定因一方欲於租賃期間提前解約,而需賠償另一方一個月之租金作為違約金情形迥異,自毋庸扣除。是以,原告請求被告返還押租保證金共51萬元,為有理由,應予准許。
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 樓主| 發表於 2021-7-7 19:46:39 | 顯示全部樓層
按租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持,乃出租人之主要義務,與承租人支付租金之義務,彼此有對價關係,如於租賃關係存續中,出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態,而致承租人不能達租賃之目的者,依民法第441條之反面解釋,承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間,應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務(最高法院99年台上字第526號、96年台上字第1692號判決內容酌參)。準此,被告從未提供合於約定使用收益狀態之租賃物,而致原告自始不能達租賃之目的,揆諸前揭說明,原告自無給付租金之義務。是以,原告請求被告賠償104年10月1日至105年1月1日期間已支付之租金598,400元,亦屬有理而應准許。
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 樓主| 發表於 2021-7-7 19:54:36 | 顯示全部樓層
查反訴原告主張反訴被告應給付105年2月1日起至106年6月12日期間租金之原因,無非係以反訴被告終止租約不合法,而系爭租約係迨至106年6月12日始經反訴原告解除,是反訴被告仍有繼續給付契約解除前之租金義務云云。然而,系爭租賃標的有不合於約定使用收益狀態,反訴原告違反民法第423條規定,經反訴被告主張終止租約,兩造間之系爭租約已於104年12月25日經反訴被告終止等事實,業經本院於本訴中析述明確,則反訴被告於契約終止後,即無繼續給付租金之義務。是而,反訴原告請求反訴被告給付105年2月1日起至106年6月12日止之租金2,453,440元,於法即屬無據,不應准許。
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