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劉作時律師 02-22420179

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租賃物的回復原狀不能強人所難

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發表於 2017-6-4 11:31:34 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

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按租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租
      人負擔。民法第429 條前段定有明文。又依房屋租賃實務
      ,固多於租賃契約中約定承租人於租賃契約屆滿或終止時
      ,負有回復租賃物原狀之義務。然建物因使用情況、時間
      經過等因素,恆生折舊或自然之損耗,倘強求承租人回復
      租賃物原有之狀態,不免強人所難,亦非法律應保護之權
      益;況出租人收回租賃物後,出租人不論係自住或出租他
      人使用,甚少不必經裝潢或整修,更有甚者,由租賃物之
      後手承租人視其需要,就租賃物之現有狀態重為裝潢整修
      ,亦比比皆是;是租賃物不論係收回自住或再為出租,其
      現狀因租賃物使用者之習慣或需要,本易生變動,亦必然
      就該等變動支出勞力、費用,此時如出租人以原承租人未
      回復租賃物之「原有」狀態為由,向原承租人請求回復原
      狀所需費用,自易使原承租人負擔無益費用,對原承租人
      自屬過苛。故租賃契約中「回復原狀」之約定,除當事人
      有特別約定外,應係指承租人應以租賃物合於約定方法使
      用收益所造成之自然損耗、承租人所負保管維護義務之程
      度、一般交易習慣及誠信原則,並斟酌租賃物之折舊等狀
      態而返還,始符衡平。

SL 104簡上217

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 樓主| 發表於 2017-10-20 22:11:38 | 只看該作者
本帖最後由 sec2100 於 2017-10-20 22:13 編輯

可見被上訴人就系爭
    建物本即有變更設計及整修裝潢之權利,但縱經變更設計及
    整修裝潢後,若仍未能取得使用執照及旅館業登記證,致無
    法經營旅館業,系爭契約即視為解除,此時被上訴人即應將
    系爭建物返還上訴人,前開210 萬元履約保證金並歸上訴人
    沒收作為履約賠償,揆其意旨,顯在於系爭建物原本即無法
    取得使用執照,又有變更設計及整修裝潢之必要,被上訴人
    進行變更設計及整修裝潢等工程,即非人為故意或過失造成
    之損害,但於變更設計及整修裝潢後,若仍未能取得使用執
    照及旅館業登記證,致無法經營旅館業,系爭契約既視為解
    除,此時被上訴人即應將系爭建物返還上訴人,即無回復原
    狀之義務與必要,至於前開210 萬元保證金則作為上訴人履
    約交付系爭建物供被上訴人進行變更設計及整修裝潢之賠償
    ,實已兼顧若系爭契約無法持續履行時兩造利害關係之衡平
    ,於本件兩造亦確因無法取得系爭建物之使用執照及旅館業
    登記證而終止契約時,被上訴人並未請求返還前開210 萬元
    履約保證金,其亦無將已進行之變更設計及整修裝潢予以回
    復原狀之必要與義務
,始符合終止系爭契約之本旨。從而,
    上訴人主張被上訴人既未將系爭建物內已拆除之65個浴缸、
    洗手台及將1 至2 樓拆除之旋轉樓梯回復原狀,應負相當於
    租金損害之債務不履行之損害賠償責任,其得請求被上訴人
    給付490 萬元云云,亦難准許。

臺灣桃園地方法院民事判決      105年度簡上字第162號

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