善良管理人注意義務下的忠實義務及誠信原則

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最高法院 110 年度台上字第 2122 號民事判決  (下全同)



原審既認被上訴人於標售前
，為查明系爭不動產現況，已代上訴人委任戴德梁行不動產估價
師事務所為系爭估價報告；然觀之系爭估價報告，就系爭游泳池
未置一詞（見原審卷143至146頁），被上訴人竟未察覺有異，能
否謂已本於忠實義務及誠信原則履行受任事務？

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惟依卷附勘查日期108年3月7日不動產估價報告書所
載，一般市場上流通之不動產，其上游泳池多規劃為社區內之公
共設施，置於地下室、一樓或空地上，系爭游泳池設在頂樓室內
，長約12.61公尺、寬約7.1公尺，面積約89.53平方公尺，14 樓
為游泳池平面，13樓為游泳池體及其他濾水及加熱機房，實屬特
殊設計等情（見原審卷206、263頁）；及證人李育銘（被上訴人
投資部資深經理，從事仲介業務）結稱：伊係本件承辦人，負責
帶人去現場看屋2、3次，伊與林黛芬（上訴人職員）於開標前，
有向管委會申請平面圖即結構圖，但看不出有無游泳池等語（見
一審卷286、288頁）之間接事實及證據，是否不足以推認系爭游
泳池為系爭不動產之異常設施？以被上訴人之專業素養，就系爭
游泳池是否屬室內合法建築，能否謂毫無疑慮，而不須建議上訴
人申請建物竣工圖加以查明確認？

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按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務
為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受
任人因處理委任事務有過失所生之損害，對於委任人應負賠償之
責。民法第535條、第544條分別定有明文。所謂善良管理人之注
意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所
具有之注意。查上訴人於86年間購入系爭不動產時，即存在系爭
游泳池，並不知係違建；其於106年8月間口頭委託被上訴人標售
系爭不動產，其間成立委任契約；被上訴人於標售前，為查明系
爭不動產現況，已派員至現場入內履勘等情，為原審認定之事實
。而被上訴人之營業項目有不動產仲介經紀業，其受任標售系爭
不動產之報酬為 300萬元，復不爭執兩造間口頭委任契約之內容
如系爭合約稿所示（見一審卷139頁，原審卷304、368、371頁）
，依交易上一般觀念，被上訴人就系爭不動產之標售事務，具有
相當專業知識經驗，自應以善良管理人之注意，本於忠實義務及
誠信原則，處理系爭合約稿所定工作內容，即以專業素養提供上
訴人諮詢不動產顧問服務、相關建議、協助上訴人與交易相對人
簽署不動產買賣契約及後續產權移轉點交等事務（見原審卷 137
、138頁）。

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以上各節，攸關上訴人能否請求被上訴人賠償損害之判斷
，自屬重要之攻擊方法。乃原審未詳查細究，徒以上訴人主觀上
確信系爭不動產上無違建，應無特別約定被上訴人須調取建物竣
工圖，或查明其上有無違建之可能，遽認被上訴人並無未盡善良
管理人之注意義務，所為不利上訴人之判決，自有理由不備之違
誤，亦有悖於經驗、論理及證據法則。上訴論旨，指摘原判決不
當，求予廢棄，非無理由。