民法第349條的擔保範圍

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臺灣新北地方法院 109 年訴字第 277 號民事判決


按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
    張任何權利，民法第349 條定有明文。系爭契約第7 條第1
    項則約定「乙方（指被告，下同）保證產權清楚，無他人『
    主張』所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等『
    權利』糾紛或一物數賣之情事」（見本院卷第76頁），經核
    該約定並非出賣人擔保買賣標的物無遭他人無權占有，而係
    出賣人擔保無第三人就買賣標的物對於買受人主張任何權利
    （所有權、優先承買權、使用權、占有權等權利），亦即出
    賣人擔保第三人就買賣標的物對於買受人不得主張任何權利
    （所有權、優先承買權、使用權、占有權等權利），厥為出
    賣人擔保買受人權利無缺而屬權利瑕疵擔保之約定，此觀民
    法第349 條規定自明，則原告執系爭契約第7 條第1 項約定
    主張被告保證系爭土地無遭他人無權占有云云，殊非可採。

又被告移轉登記予原告之系爭房地所有權及面積既屬無缺亦
    無短少，無何權利瑕疵，而原告主張鄰房圍牆無權占有系爭
    土地部分等節縱屬實，既非該鄰房所有人就系爭土地主張有
    權占有或有正當占有權源之情事，即與系爭契約第7 條第1
    項約定有間，被告自無違反系爭契約第7 條第1 項約定可言
    。