法院定的租金期間如何認定及計算?(民法425-1)

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臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度上易字第261號


按承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然。依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起，承租人(房屋所有人)即有給付租金予出租人(土地所有人)之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應互相一致之意思表示。租賃關係既非於當事人請求核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發生，法院判決主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給付該期間之租金，尚不以自起訴狀(載明請求核定租金數額之旨)繕本送達房屋所有人後之期間為限（最高法院110年度台上字第3013 號判決要旨參照）。

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次按關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利；而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意。故當事人就地租協議不成時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院84年度台上字第27077號判決要旨參照）。因此，張簡主文雖有給付上開租金金額之義務，然應待本件核定租金判決確定後，始屆清償期，在本件判決確定前，自無遲延給付之情形（最高法院101年度台上字第1788號判決意旨參照），是黃清福請求給付自本判決確定翌日起之法定遲延利息，係屬有據，逾此範圍之請求，為無理由。

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簡主文之系爭C屋在使用期限內，與系爭000-0地號土地存在法定租賃關係，業經本院認定如前，且黃清福與張簡主文就系爭C屋使用系爭000-0地號土地之租金數額未能達成協議，為兩造所不爭執，故黃清福依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定系爭C屋自106年8月28日至112年3月27日使用系爭000-0地號土地之租金，並請求張簡主文給付此段期間之租金，自屬有據。