承租人或其友人自殺對租賃物價值之影響(民法第432條)

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臺灣高等法院 110 年度重上更一字第 83 號民事判決   (下二同)


按民法第432條第2項本文規定：「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任」，系爭租約第11條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除…外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責…」，第13條約定：「乙方如有…或損害租賃房屋等情事時，丙方應連帶負賠償損害責任…」。前開規定、條款所稱之「租賃物毀損、滅失」、「房屋毀損」、「損害租賃房屋」，應以租賃房屋之物理上毀損滅失或功能損壞為限，至承租人之行為並未致租賃房屋毀損、滅失，僅造成交易價值之減損，乃屬出租人之純粹經濟上損失，並無前開規定、條款之適用（最高法院103年度台上字第584號判決、109年度台上字第2112號判決、110年度台上字第2499號判決意旨採相同見解）。

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又民法第433條規定，係承接第432條規定而來。前者係承租人為他人行為負責之規定；後者係承租人為自己行為負責之規定。從而，該等規定所稱「毀損滅失」之意義，須從「租賃物保管義務」所欲保護之法益觀之，民法第432條第1項課予承租人有「租賃物保管義務」，其目的在維護租賃物之用益價值及交換價值。鑑於房屋因自殺成為凶宅，雖不致在物理上對於房屋造成直接損傷或降低使用效益，惟衡之我國民情，一般社會大眾對於凶宅，仍多存有嫌惡、畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質，故房屋之使用、收益、處分權能，既然受到影響，其用益價值或交換價值，當然有所貶損，且價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失，雖從法條文義觀之，此種情形，非當初立法時所得預見，然本於民法第432條、第433條之規範目的，應係課予承租人維護租賃物之「用益價值」及「交換價值」，以免出租人遭受意外之損害，後者之損害未規定，屬法律漏洞，基於相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則，自應類推適用前開規定。

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查甲○○服用過量藥物自殺時，年約50歲（見原審卷一第179頁），雖主觀上係出於殘害自己生命之意思而為，但對於其行為將使系爭房屋成為凶宅，影響系爭房屋交易價格、用益功能之一事，應有所認知或預見，其仍執意為之，至少亦抱持著「一死了之、毫無所謂、並不在意的心態」，可認其實現不違背本意，而具有間接故意或未必故意。則其自殺身亡，造成系爭房屋交易價值降低（詳後所述），自有相當因果關係。因此被上訴人主張甲○○成立民法第184條第1項後段之侵權行為，即屬有據。

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臺灣高等法院 108 年度上字第 209 號民事判決



按民法第184條第1項後段規定：「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」，而所謂「故意」，除直接故意外，尚包括間接故意或未必故意在內；又所謂背於善良風俗，係指侵害行為違反社會習俗、價值意識或倫理道德觀念而言，其認定乃價值取捨、利益衡量之結果，應斟酌被害法益之輕重、行為目的、動機或手段等因素，綜合考量之。而此處所涉及之問題，不是「自殺」本身是否背於善良風俗，而是「以自殺作為侵害手段，使他人房屋成為凶宅」此一行為，是否背於善良風俗，鑑於自殺屬於極端終結生命之方式，否定自我生命，輕忽生命價值，無視親人感受，更被視為不孝行為，為一般社會道德觀念所不贊同，道德倫理上應予非難，再權衡凶宅對他人房屋交易價格或用益功能的嚴重影響，應認與善良風俗有違，另民法第174條第2項於88年4月21日修正時增列「本人之意思違反公共秩序善良風俗者」，不適用第1項規定，其立法理由對所謂「本人之意思違反公共秩序善良風俗」，明白以「對自殺者之救助」為例，參照此一修法意旨，貫徹法律價值判斷一致性，亦應認為自殺使他人房屋成為凶宅，背於善良風俗。

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上訴人則以：伊自105年11月1日起向被上訴人承租系爭套房，而觀兩造所簽訂之系爭租約相關約定，及參酌民法之規定，可知伊可有同居人或允許第三人為系爭套房之使用、收益，並無須經被上訴人同意，是伊將系爭套房借給甲○○居住使用，縱未經被上訴人同意，亦無違系爭租約及相關法令。何況，被上訴人透過訴外人即出租代理人真會租不動產股份有限公司（下稱真會租公司）出租系爭套房，早已知悉伊先後將系爭套房借給訴外人即友人之子劉騏瑋（105年11月至105年4月間）、甲○○（105年4月至105年8月7日）居住使用。而甲○○在系爭套房內意外死亡，絕非兇殺或自殺所致，亦非一氧化碳中毒致死，並未使系爭套房變成凶宅，而係因嘔吐物噎到窒息死亡，此等意外非任何人有預見可能，甲○○或伊就此自無故意過失可言。又縱使系爭事故造成系爭房屋價值減損，亦是被上訴人受有經濟上損失，與伊保管使用系爭套房無涉，伊未使系爭房屋所有權失其從來圓滿狀態，亦未致系爭房屋毀損滅失或功能損壞，民法第432條、第433條規定僅規範租賃物物理上毀損滅失，不及於租賃物經濟價值減損，此係基於租賃契約本質而來，亦是歷來立法政策考量所致，自非法律漏洞，實無類推適用上開規定之餘地。

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另陳宗德既不應依民法第432條第2項規定、系爭租約第11條約定、第13條約定，對於系爭房屋價值減損負損害賠償責任，即難認陳宗德有何不完全給付之情，被上訴人依民法第227條第2項規定對上訴人有所請求，亦非可取。

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經查，陳宗德於106年8月19日在系爭房屋之浴室浴缸內燒炭自殺身亡，致系爭房屋成為凶宅，然該自殺行為並未造成系爭房屋外觀形體之毀損或實體之破壞，或是使用功能之減損或喪失，尚不構成民法第432條第2項規定、系爭租約第11條約定、第13條約定所稱之「租賃物毀損、滅失」、「房屋毀損」、「損害租賃房屋」。至被上訴人雖主張系爭房屋價值減損600萬元，並經原審囑託至善不動產估價師事務所鑑定，認定系爭房屋於106年8月19日之正常價格為2027萬6800元，系爭事故發生後，系爭房屋之特定價值為1423萬6227元，有至善不動產估價師事務所不動產估價報告書可考（見原審卷外放），足認系爭房屋因系爭事故所致交易價值減損金額為604萬0573元，惟此乃被上訴人之純粹經濟上損失，並無上揭規定、條款之適用。