相當於租金之不當得利(利益)

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臺灣高等法院 臺中分院 110 年度上更一字第 5 號民事判決  (下同)


再按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；此項規定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受上開規定之限制。是以，租地建屋如係供營業用之房屋，即非一般供住宅用之房屋可比，自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地。

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臺灣高等法院 109 年度重上字第 701 號民事判決


再按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明定。而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價。至於所謂年息10%為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息10%計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。

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而黃桂志自103年9月1日起至106年8月31日止將系爭建物（不含1樓後方車庫）出租予訴外人００公司經營動物王國寵物生活館，每月租金95,000元；再自106年9月1日起續租至108年8月31日止，每月租金10萬元；上開租約於107年9月30日提前終止，另自107年10月1日起至108年8月31日止，將系爭建物之一部出租予東森新聞雲股份有限公司，每月租金8萬元；東森新聞雲股份有限公司於108年3月1日將上開租約轉給其關係企業東森寵物雲股份有限公司，故提前於108年2月28日終止上開租賃契約；黃桂志則另行將系爭建物之一部出租予東森寵物雲股份有限公司，租賃期間自108年3月1日起至108年8月31日止，每月租金8萬元；再自108年9月1日起續租至110年8月30日止，每月租金9萬元；及將系爭建物之一部出租予任健行，租賃期間自107年10月1日起至108年8月31日止，每月租金3萬元；再自108年9月1日起續租至110年8月31日止，每月租金32,000元等情，為黃桂志所自承，並有房屋租賃契約書在卷可參（見原審卷二第36至41頁，本院卷第107頁、第119至130頁），堪信為真。可見黃桂志自103年9月1日至110年8月31日有將系爭建物出租予第三人開設店鋪營業使用，而非作為一般單純供住宅用之房屋。

故而，上訴人既無從舉證證明系爭建物在103年8月31日前有供他人作為營業使用，則黃桂志以系爭建物占用系爭土地之101年3月24日至110年2月3日期間，應認於101年3月24日至103年8月31日僅係一般單純供住宅之房屋，此部分期間占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，以土地法第105條準用第97條規定不得超過土地申報總價年息10％為限；103年9月1日至110年2月2日即為供營業使用，此部分期間占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，即不受上開規定限制。