土地法第34條之1的多數決及相關issues

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臺灣臺中地方法院 109 年訴字第 3307 號民事判決

坐落臺中市○○區○路段000○000地號土地（下稱系爭土地
    ）為被告4人公同共有，潛在應有部分各1/4。被告陳炎明、
    陳誌銘、陳盤銘於民國107年10月24日與原告簽訂不動產買
    賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭土地全部出售予原
    告，約定買賣價金新臺幣（下同）1698萬9940元，原告已給
    付被告陳炎明、陳誌銘、陳盤銘（下稱被告陳炎明等3人）
    買賣價金各40萬元，尚餘1578萬9940元未給付。系爭買賣契
    約雖未得被告陳文龍之同意，惟依土地法第34條之1第5項準
    用第1項之規定，被告陳炎明等3人出售他共有人之應有部分
    ，其性質係代理他共有人為處分行為，屬法律賦予之代理權
    ，則被告陳炎明等3人與原告間之系爭買賣契約，對被告陳
    文龍亦生效力。爰依系爭買賣契約之約定，請求被告履行契
    約等語。

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臺灣高等法院 臺中分院 110 年度重上字第 257 號民事判決


按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意；又共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算，民法第828條、第820條定有明文。次按關於公同共有土地之處分，依土地法第34條之1第1項、第5項之規定，祇須共有人過半數及其權利（潛在應有部分）合計過半數之同意即可為之。此為民法之特別法，應優先適用，故關於祭祀公業土地之處分，除公業規約另有規定外，非不可由該公業派下員以派下員過半數及其潛在的應有部分（即派下權比率）合計過半數之同意為之（最高法院98年度台上字第1372號判決參照）。準此，臺灣之祭祀公業倘未依祭祀公業條例登記為法人，因其並非法人，僅屬於某死亡者後裔公同共有祀產之總稱，其本身固無權利能力，不能為權利能力之主體，然其財產為祭祀公業派下員公同共有，而祀產如為土地時，其管理或處分，除公業規約另有規定外，依前揭民法第820條或土地法第34條之1規定，以派下員過半數及其潛在應有部分合計過半數之同意行之，且其潛在應有部分合計逾3分之2者，其人數可不予計算。

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原告與被告陳炎明等3人間既訂有系爭買賣契約，則原告依
    買賣之法律關係，請求被告陳炎明等3人履行契約，並經被
    告陳炎明等3人於言詞辯論時表示同意（見本院卷第215至
    216頁），原告請求被告陳炎明等3人應於原告給付買賣價金
    1578萬9940元之同時，將系爭土地所有權全部移轉登記予原
    告，自屬有據。至於原告請求未同意出售之共有人即被告陳
    文龍履行契約部分，依上開說明，部分共有人依土地法第34
    條之1第1、5項規定，出售公同共有土地全部予他人，未同
    意出賣之共有人之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣
    ，未同意出賣之共有人既非該買賣契約之當事人，買受人自
    不得依該買賣契約對未同意出賣之共有人為請求。是以，未
    同意出售系爭土地之被告陳文龍並非系爭買賣契約之當事人
    ，則原告依買賣之法律關係，請求被告陳文龍履行契約，將
    系爭土地所有權移轉登記予原告，即無理由，應予駁回。被
    告陳誌銘、陳盤銘主張系爭買賣契約之價金應由被告4人平
    均分得，原告應將買賣價金分別給付被告4人等語，亦無可
    採，附此敘明。

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按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之
    全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分
    ，並對未同意出賣之共有人之應有部分有權一併出賣，此種
    處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非
    代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約。又同法第
    34條之2第3項規定：第1項共有人，對於他共有人應得之對
    價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提
    出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產
    物權者，應代他共有人聲請登記。土地登記規則第35條第5
    款亦規定：部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土地
    全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能
    提出者，得免提出。可見未同意出賣之共有人並無依該買賣
    契約移轉其應有部分予買受人之義務。是未同意出賣之共有
    人之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣，未同意出賣
    之共有人既非該買賣契約之當事人，買受人自不得依該買賣
    契約對未同意出賣之共有人為請求（最高法院106年度台上
    字第2482號判決意旨參照）。