收回自住與土地法第100條之規定

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臺灣臺北地方法院 109 年訴字第 2418 號民事判決


按出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：出租人收回自住或重新建築時，土地法第100條第1款定有明文。而土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之；出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院41年台上字第138號、43年台上字第1199號民事裁判意旨參照）。又按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號民事裁判要旨參照）。

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又租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之，民法第450條第2項、第3項定有明文。原告已於107年7月31日以臺北古亭郵局第871號存證信函向被告為終止系爭租約，取回系爭房屋，並請被告於函到30日（即107年8月30日)前搬遷之意思表示，有107年7月31日臺北古亭郵局第871號存證信函附卷足憑（見北簡卷第53至57頁），且原告復於108年11月29日再次以Line通訊軟體傳送該存證信函（見北簡卷第73頁），堪認原告依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止系爭租約，原告自得依土地法第100條第1款之規定，收回系爭房屋。

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又土地法第100條第1款前段所謂收回自住，係指出租人在客觀上有收回自住之正當理由及必要情形而言，所謂「正當理由及必要」，乃過往法院於個案裁判時，為檢視出租人收回自住之事由，是否有出於編織藉口等脫法原因，而以誠信原則所創出之判斷標準，屬於不確定之法律概念，因此於審酌出租人有無收回自住之「正當理由及必要」時，雖應檢視出租人提出之理由客觀上是否正當及必要，但絕非限於出租人已別無其他選擇時，始得收回房屋，亦即所謂「正當及必要」，乃指評估所有客觀條件及整體狀況後，認定出租人有收回房屋之正當性及必要性即可，並非限於收回房屋已是「唯一」選擇，此外別無他法而言。換言之，出租人決定將其房屋出租取得租金而另覓其居住場所，或是將房屋收回自住，乃牽涉出租人經濟收益考量或居住品質維持之取捨，此屬所有權人之意思決定之範疇，土地法第100條第1款僅規定出租人收回時必須具備收回自住之理由及必要，並非有限縮出租人意思決定之意旨，應堪確定，況原告在外賃屋居住之租賃期限於109年2月28日屆滿，則其勢必取得居住處所，究竟是否收回房屋自住乃其經濟考量與規劃，於事理上尚難認有何不當之處。