房屋漏水，承租人可以主張什麼?

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整修、裝潢費用部分：按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其
情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為
限，民法第四百三十一條第一項定有明文。乙○○請求甲○○償還系爭租賃物整修、
裝潢等費用三百零九萬九千六百八十六元，其中一百七十九萬九千四百三十二元，經
高雄市室內設計裝飾商業同業公會鑑定為正常裝潢價額，有該公會八十三年十月四日
高市室設波字第一一九號函附勘測圖說表及估價單各一紙暨八十四年七月十七日高市
室設波字第○四四號函在卷可稽。是乙○○在此範圍之請求為有理由，逾此範圍之請
求為無理由，不應准許。

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臺灣高等法院 107 年上字第 850 號民事判決


惟上訴人不能證明其因系爭漏水事故而有全部重新裝潢系爭房屋之必要，業如上⒊所述，則其以重新裝潢期間不能營業而受有營業損失38萬6,000元為由，主張該「不能營業之損害」亦為系爭漏水事故所致云云，已有未合。況支付系爭房屋之租金、員工薪資，均為上訴人營業之正常必要支出，上訴人既未能證明有重新裝潢系爭房屋並因此停業之必要，則其支出106 年3 月26日至106 年6 月1 日之租金、員工薪資，自與系爭漏水事故無涉。

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按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184 條第1 項前段、第2 項前段定有明文。侵權行為損害賠償責任，須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件，而過失之有無，應以是否怠於注意義務為斷，若怠於此種注意，即得謂之有過失，被害人自得依侵權行為法則請求賠償損害（最高法院86年度台上字第3626號判決意旨參照）。又公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；管理委員會之職務包括：共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良與公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項，公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第36條第2款、第3款規定甚明。故如公寓大廈管理委員會怠於進行共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護、清潔、一般改良等事務，即屬違反其注意義務，如因此造成他人損害，對於被害人所受損害自應負賠償義務。復公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，包括公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕（公寓大廈管理條例第10條第3項規定參照），其維護、修繕之目的在於保持住戶居住環境之清潔衛生、確保災害發生時之預防及救護，與住戶之公共衛生及安全息息相關，故公寓大廈管理條例第10條第2項前段應屬民法第184條第2項所指「保護他人之法律」，如有違反並致生損害於他人，違反之人自應負賠償責任。

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最高法院 85 年台上字第 1683 號民事判決

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營業損失部分：乙○○請求甲○○賠償六個月之營業損失
六十萬元，固據提出帳簿一本及營業單據五十二紙為證，惟查該帳冊單據，僅係一般
流水帳目及營收單據，既無會計科目，亦無認證憑據，無從核算各項成本費用及收入
總額，自亦無法計算其有無盈餘損失，是其主張受有營業損失，顯無法證明，其此部
分請求，難認正當，不能准許。