民423: 租賃物合於使用狀態及附隨義務和邊界

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最高法院民事判決　　　　　　　九十九年度台上字第七八九號


按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，    並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，    民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務    ，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃    關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之    本旨不符，承租人得依債務不履行之規定請求損害賠償，或    依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又契約成立生    效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義    務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之    目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第227    條不完全給付之規定行使其權利（最高法院98年度台上字第    222 號、97年度台上字第2307號判決要旨參照）。次按租賃    物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益    者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之    行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約    定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人    受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77    年度台上字第2369號判決要旨參照）

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臺灣新北地方法院民事判決
112年度簡上字第239號



按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金；前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，準用之；又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；再因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第423條、第435條、第436條、第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。

又出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明。

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按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
    ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀
    態」，固為民法第423條所明定。惟「租賃物之出租人，依
    民法第四百二十三條規定，固負有『以合於所約定使用、收
    益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合
    於約定使用、收益之狀態』之義務，但此所謂合於所約定使
    用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、
    收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，
    則應非所問」（最高法院84年度台上字第333號判決要旨參
    照）。另依民法第347條前段「本節規定，於買賣契約以外
    之有償契約準用之」、第354條前段「物之出賣人對於買受
    人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人
    時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用
    或契約預定效用之瑕疵」之規定，顯然租賃標的是否有不合
    於約定使用、收益之狀態之「瑕疵」，應以該瑕疵於「危險
    移轉時」即「出租人交付租賃標的予承租人時」已存在者為
    限。

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況，本件林銘駿於兩造簽訂系爭租約後，已將系爭建物交付黃天辰，黃天辰並遷居系爭建物，占有使用中，系爭建物並無不能使用或有他人對其主張權利致其無法使用之情形，且林銘駿依黃天辰之請求，出具系爭同意使用證明書，供申請民宿登記，經營民宿使用，亦已配合提供民宿管理辦法第11條第1項第4款所定申請民宿登記所需之建築物同意使用之證明文件，為民宿設立登記之申請，顯已如實履約。且兩造於訂立系爭租約當時，系爭房屋使用執照記載用途地上1層為酒家及倉庫，此亦為公開之資訊，難認林銘駿對於系爭建物編定使用項目有何刻意隱瞞故意之可言，至系爭建物之地上1層之用途並非編定為住宅使用，日後是否能提供民宿登記申請使用，則應屬黃天辰承租前應自行評估事項，兩造既未將出租之系爭建物應合於何種目的使用之具體情況或將如未獲民宿登記核准時不予承租等情明載於契約中，而林銘駿確已將系爭建物依現況交付黃天辰使用，並由黃天辰遷居占有使用，自已履行出租人應盡之義務。黃天辰為合法申請民宿登記並經營使用，固有變更使用執照用途或依前開規定免辦變更使用執照程序申請之必要，然因不諳規定，逕依變更使用執照用途方式辦理，致無法順利完成變更使用執照及民宿登記手續，遲至110年8月25日始備齊民宿設立登記相關文件，而於同年10月27日經核准設立登記（兩造不爭執之事項）。揆諸前開說明，自難遽以認係林銘駿未盡上開民法第423條規定之義務。

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惟民宿係將住宅一部分提供旅客住宿之場所，與一般旅館之商業場所不同，乃避免將民宿建築物歸類至供公眾使用建築物類組，故以住宅經營民宿，建築物在一定規模以下，得依臺南市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照辦法，免辦理使用執照變更，黃天辰未深究上開建築物用途符合民宿申請要件之簡便途徑，乃循難度較高之變更使用執照方向申請，致須依建築法第73條第2項及建築物使用類別及變更使用辦法相關規定，而因建築物使用執照用途地上1層為酒家及倉庫，而非住宅用途，與民宿設立登記申請之規定不符，致未能完成民宿設立登記送件申請（見兩造不爭執之事項㈤、㈦、㈨、㈩、、），確不可歸責於林銘駿。

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又本件林銘駿於兩造簽訂系爭租約後，即將系爭建物依現況交付黃天辰使用，並提供系爭同意使用證明書，同意黃天辰就系爭建物為民宿登記之申請；又黃天辰於系爭建物交付後，即與其配偶黃彭惠美遷居系爭建物，並著手辦理民宿申請變更手續，計畫將地上1層酒家及倉庫用途變更為住宅使用，黃天辰除將戶籍遷入系爭建物外，並將系爭建物一樓作黃彭惠美記帳及報稅代理事務所、台灣松電公司、民意日報社之登記地址（見兩造不爭執之事項㈧），足認林銘駿於簽訂系爭租約後，確有依約將合於約定使用收益之租賃物交付黃天辰，並提供系爭同意使用證明書，同意黃天辰就系爭建物為民宿設立登記之申請，即已履行出租人應負之義務。

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兩造於簽訂系爭租約時，林銘駿雖有同意出具系爭同意使用證明書，表示同意黃天辰就系爭建物申請民宿登記，然遍觀系爭租約全文，均無隻字片語有關系爭建物應符合民宿申請之建築物結構及用途要件，或林銘駿負有使黃天辰就系爭建物合法申請民宿設立登記之義務；再依系爭租約最末頁之記載：「依房屋現況交屋，補貼屋頂防水新臺幣伍萬元，並同意冷氣窗及工廠整修拆除」乙節，顯見林銘駿僅負有依系爭建物現況交付黃天辰，於租賃期間內使其合於約定使用、收益狀態即可，至於黃天辰就系爭建物提出民宿登記申請，是否因使用執照所載用途不符，未能完成使用執照變更或准免辦理使用執照變更，或其他因建築物設施安全事項等各種因素，致無法達成租約目的即申請民宿登記經營使用，難認林銘駿未盡出租人之義務。

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臺灣高等法院 臺南分院 110 年度上字第 35 號民事判決    (下四同)


另按出租人應以所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人主要義務，惟出租人僅須依契約約定交付出租物且於租賃期間內使其合於約定使用、收益狀態即可，至於承租人租用該租賃物之目的是否能達成，為達成其租用目的須向政府機關申請之各項手續是否能獲核准，除經雙方約定出租人不得違反或故與之牴觸並載明於契約外，縱承租人於申辦核准手續時因建物之瑕疵而未獲核准，亦難因之即認係出租人未盡上開法條規定之義務。

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綜上，本件上訴人提供之系爭房屋，尚非合於系爭租約所約
    定合於使用、收益之租賃物，亦即該租賃物並不符合被上訴
    人經營餐廳之使用目的，故上訴人即未依債之本旨而為給付
    ，屬不完全給付，被上訴人自得依民法第227 條、第226 條
    、第436 條等規定終止系爭租約，又被上訴人已於105 年12
    月29日以存證信函對上訴人為終止系爭租約之意思表示，並
    已送達上訴人，為兩造所不爭執，經核於法並無不合，且上
    訴人就不完全給付具有可歸責之事由，依前開說明，上訴人
    自應就被上訴人所受損害，負債務不履行之損害賠償責任

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臺灣新北地方法院 106 年簡上字第 320 號民事判決   (下同)



按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並
    應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；
    租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之
    一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金；前項
    情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契
    約；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不
    能為約定之使用、收益者，準用之；又因可歸責於債務人之
    事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付
    不能之規定行使其權利；再因可歸責於債務人之事由，致給
    付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第423 條、第435
    條、第436 條、第227 條第1 項、第226 條第1 項分別定有
    明文。又出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人
    後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租
    賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法
    第423 條之規定自明。

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按民法第423條所稱「合於約定使用、收益之狀態」，係以當事人於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘租賃物不具該主觀認知約定使用、收益之狀態，而不能達契約之目的者，承租人得類推適用民法第256條規定終止租約(最高法院103年度台上字第2122號判決參照)。經查：
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