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標題: 不動產污名價值減損 [打印本頁]

作者: sec2100    時間: 2023-6-20 22:14
標題: 不動產污名價值減損
本帖最後由 sec2100 於 2023-6-20 22:23 編輯

臺灣高等法院 109 年度上更一字第 142 號民事判決


審酌系爭房屋發生漏水之主因係因系爭房屋與26號房屋未留設碰撞間隔所致,該碰撞間隔於兩幢建築物興建完成後已無從追復,且因未留設碰撞間隔,遇地震時仍有可能導致局部構件碰撞受損;鑑定人葉美麗結稱:伊自75年間起從事不動產相關行業,並於94年考取不動產估價師資格,現為台北市不動產估價師公會副理事長,前開鑑定報告由伊作成後,另經其他資深會員所組成之襄閱小組審核,並曾經提出修正意見,主要是因為本件情形無案例可循,常見房屋漏水修復後應無污名化問題,但本件係因沒有留設碰撞間隔,依卷附土木技師評估內容,此種情形無法修復(無法再留設碰撞距離),遇到地震仍可能因碰撞拉扯而產生裂縫,針對此種不確定因素,會讓居住人或想要購買的人心裡產生抗拒,故有污名化效果,本案是採收益法及比較法判斷減損價值,因無往例可循,故有參考傾斜但未影響結構安全的案例來做判斷,所得減損比例為6.93%,並以系爭房地買賣成交價格計算其數額,如法院認為應採取其他時點之房地價值,對於前述減損比例並無影響等語綦詳(見本院卷㈢第333至345頁)。而系爭房屋係屬連棟式建築,單獨拆除改建不易,通常存在於土地達數十年,期間基地無從為其他利用,故不動產買賣常以房地為整體作為單一之交易標的物,統一估定買賣之價格為常態,土地價格既會隨時間而波動,改建過程長短,難謂對於土地價值無影響。準此,堪認系爭房地因存有前述未留設碰撞間隔之瑕疵,顯然影響他人以正常價格進行交易之意願,且因系爭房地為連棟式建築,無從單獨拆除重建,而房地價值同受影響。

作者: sec2100    時間: 2023-6-20 22:14
又經本院委請社團法人台北市不動產估價師公會(下稱台北市不動產估價師公會)鑑定結果認定:依我國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報-瑕疵不動產污名價值減損估價指引貳所載,雖非所有瑕疵不動產均具有污名化價值減損(即交易性貶值損失),而應先分析污名化效果是否顯著,以確立價值減損與瑕疵問題之間的因果關係,依不動產估價實務,房屋漏水修復後,通案應無污名化之價值減損或減損不大,惟系爭房屋應不在於漏水瑕疵修復後是否存有污名化之價值減損,而是其與26號房屋間的裂縫,即兩幢建築物間的介面,實際上係因未保留碰撞間隔的結果,且鄰6號牆面研判存有蜂窩或孔隙現象,上述建築物間未留有碰撞間隔所形成的整體介面,無法完全修復,蓋因修復後一般有感地震過後即可能再形成,故可確立具有污名化效果,其價值減損為「不具瑕疵問題之價值」,扣除「瑕疵問題修復後」的差額,依收益法折現現金流分析法及比較法,推算其污名化價值減損比例為6.93%等情,有該公會指派輪值不動產估價師葉美麗鑑估所製作之估價報告書、同公會111年12月14日說明函及相關輪值辦法襄閱項目表可稽(見本院卷㈢第3至158、287至293頁)。




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