預售屋契約中的建商違約金之規定

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按系爭房屋買賣契約第12條「開工及取得使用執照期限」
      約定：「（一）本預售屋之建築工程應在民國102 年11月
      30日之前開工，民國104 年12月31日之前完成主建物、附
      屬建物及使用執照所訂之必要設施，並取得使用執照。但
      有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可
      抗力之事由，致乙方不能施工者，其停工期間。2.因政府
      法令變更或其他非可歸責於乙方之事由發生時，其影響期
      間。3.因自來水、電力公司、電信局、瓦斯公司或污水管
      工程延誤裝設時，其影響期間。（二）乙方（按即被告潤
      旺公司）如逾前款期限未開工或未取得使用執照，每逾一
      日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予甲方
      （按即原告）。若逾期三個月仍未開工或取得使用執照，
      視同乙方違約，雙方同意依違約處罰之規定處理。」第24
      條「違約之處罰」約定：「（一）乙方違反本契約第11條
      、12條及第23條之規定，而無法改正即為乙方違約。（二
      ）乙方有前款違約情事之一者，甲方得解除本契約；解約
      時乙方除應將甲方已繳之本契約價款退還予甲方，如有遲
      延利息應一併退還，並應同時賠償本契約總價款百分之15
      之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價
      款為限。」

g1，ntp，105訴2142

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至原告主張請被告說明系爭房地是否已轉售他人，或提出近
    期有賣出系爭建案同房型之買賣契約，證明被告等未實際受
    損害；及被告抗辯系爭房地解約後有跌價損失等情，然契約
    解除後所生之損害或獲利，並非民法第252 條規定核減違約
    金所應審酌之事項，縱被告等因轉售系爭房地而受有利益，
    或近期售出系爭建案之房地仍有獲利或已有損失，均非本院
    審酌判斷違約金是否過高之依據，是原告此部分主張，即無
    調查之必要，而被告此部分抗辯，亦無可採。

G1 NTPE 105訴3389

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最高法院 109 年台上字第 1031 號民事判決

按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，惟約定
之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項
、第252 條定有明文。又當事人約定之違約金是否過高，須依一
般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形為衡量標準。
債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。
倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所
受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。兩
造以系爭條款約定之違約金，屬損害賠償額預定性質之違約金；
上訴人於被上訴人通知解除契約之前，已繳納第1至14期價金共1
,456萬元，為原審認定之事實。則就上訴人已履約部分，被上訴
人是否未受有利益？倘受有利益，其情為何？原審於審酌沒收之
違約金是否過高時，未併予審酌，已有疏略。又原審雖認系爭房
地所在之臺北市○○區○○路4 段周邊公寓大廈價格，較系爭買
賣契約成立時跌價約19％（見原判決第6 頁），然所憑與系爭房
地相互對照計算之內政部實價登錄網站查詢資料所載「成功路 4
段167巷1-30 號」建物，不僅位處巷內，且屋齡為23年（見原審
卷第145頁），與系爭房地臨成功路，係107年始建築完成之新成
屋（同上卷第243 頁），其建築結構、建材、設備等客觀條件，
容有差異，是否未影響抗跌比例？得否逕以該中古房地之價格作
為判斷系爭房地於解約時跌價比例之證明？均滋疑義。另原審再
謂被上訴人因上訴人債務不履行，需負擔系爭房地至再出售前之
房屋稅及地價稅，並認極有可能因不動產市場交易價格持續低迷
，致無法取得預期之利潤（見原判決第6 頁），惟未究明被上訴
人是否確實損失預期利益及因此負擔稅費若干，尤有未合。上開
各情，與系爭條款所約定違約金是否應予酌減及如何酌減攸關，
原審未遑詳予調查審認，遽為上訴人不利之判決，自屬速斷。上
訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。