年紀有點大的人售屋，1000萬賣300萬，可撤銷嗎?

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臺灣臺北地方法院 108 年訴字第 5650 號民事判決

系爭房地於104年1月至5月間之市場交易行情，每坪交易價格約43萬元，然徐國振將系爭房地以總價300萬元出售予被告，每坪僅有8萬6,000元，遠低於市場交易價格數倍，有違交易常情，且徐國振與被告非親非故，徐國振當時由子女扶養照顧，無需錢孔急而將系爭房地出售變現之情事，更無可能以低於市場交易行情數倍之價格將系爭房地出售予被告，足證徐國振於104年5月4日簽訂系爭買賣契約及104年5月19日所為系爭房地之物權移轉登記時，其精神有障礙或心智欠缺，已達不能意思表示及受意思表示，且不能辨別其以300萬元將系爭房地出售意思表示之效果程度，則徐國振並無與被告締結系爭買賣契約及為物權移轉登記之行為能力，其意思表示均為無效，系爭房地仍為徐國振所有。再者，徐國振於108年6月8日死亡，系爭房地屬於徐國振之遺產，而原告為徐國振之全體繼承人，系爭房地應為原告公同共有，然系爭房地竟登記於被告名下，當屬妨害原告所有權之情形，原告依民法767條規定請求被告將系爭房地所有權登記塗銷。並聲明：⑴確認被告與徐國振就系爭房地於104年5月4日所為之系爭買賣契約及104年5月19日所為之物權移轉登記契約均無效。⑵被告應將系爭房地於104年5月28日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。

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又關於不動產成交價格多為買賣雙方議價成交，購屋議價過程中，影響成交價格之因素，除不動產個別屬性外，應加入購屋動機、所得能力、議價能力、資金調度能力、對資金需求之急迫性、買賣雙方主觀考量等因素，並無絕對不變之售價，再衡以系爭買賣契約特約事項記載：被告取得系爭房地登記後，提供系爭房屋供徐國振使用，並不收取租金、押租金等約定（見本院卷一第30頁），可知雙方除買賣關係外，亦有約定徐國振除能取得出售該不動產之價金外，另可無償繼續使用系爭房地，是難僅以系爭房地之市價即認該買賣契約之交易價格顯不合理。

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從而，本院審酌徐國振迄於106年2月7日至榮總醫院就診時，始初見有診斷為失智症之情，並於107年5月30日經本院107年度監宣字第201號裁定宣告徐國振為受監護宣告之人，而關於徐國振所罹患失智症之病因、病情發展速度、症狀、嚴重性及治癒效果均會因人而異，並無一定標準或年限或歷程，且卷存相關證據資料亦無從推知徐國振於前述就診前，是否即早有該疾病之狀況暨就診前歷年病情發展之速度及程度，是難證明徐國振於104年5月間簽立系爭買賣契約及為不動產移轉登記時，已因罹患失智症而達於不能為意思表示或受意思表示之程度。況依據上述內容可知，徐國振於為前開法律行為時，尚無處於意識不明而不能辨識其為該等法律行為效力之狀況。準此，原告既未能舉證證明徐國振為本件法律行為時屬無行為能力，則其請求確認徐國振簽署之系爭買賣契約及物權移轉登記契約均無效，並請求被告將系爭房地所有權移轉登記塗銷，即不可採，為無理由。