起造人vs 原始出資興建者

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又申請建物所有權第一次登記，應提出使用執
    照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖，土地登
    記規則第79條第1項前段亦有明文。起造人名義僅係建築主
    管機關對建築執照之核准、執行之管理措施，與實際出資興
    造建物者，未必一致：是未辦理所有權第一次登記之建物，
    其所有權應屬於出資興建之原始建築人，與建造執照所載起
    造人名義未必有關（最高法院98年度台上字第1188號判決參
    照）。

G2 102重上865

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自足認系爭建物於上訴人向創意世
    家公司買受之時，已足遮風避雨，而成為符合民法第66條第
    1項所定義之不動產，依前揭說明，應已由原始出資興建之
    創意世家公司原始取得系爭建物所有權。至上訴人向創意世
    家公司買受系爭建物一節，雖如前述（見不爭執事項(一)），
    但不動產物權依法律行為而取得者，非經登記，不生效力（
    民法第758條規定參照），系爭建物尚未辦理保存登記（建
    物所有權第一次登記），亦為不爭之情，上訴人自無從因買
    賣而取得所有權。上訴人以與創意世家公司簽訂系爭買賣契
    約及變更為起造人之情而為取得系爭建物所有權之主張，於
    法顯然未合，為無可取。

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上訴人另依林俊廷法官所撰「違章建築之法律地位研究─從
    法秩序統之觀點而論」（見原審卷(一)第182-184頁），主張
    未登記建物之所有權權能之權利內容、保障方式、交易安全
    ，應與合法登記建物作相同評價，又未登記建物之動靜態性
    權利保護，即動態之交易流通、靜態之所有權人之物上請求
    權及所有權人之侵權行為損害賠償請求權，不論是「事實上
    處分權」或「所有權」均應採相同之標準，其自得以其對系
    爭建物之事實上處分權排除被上訴人之強制執行云云。惟綜
    觀前揭著作，論者無非係立於交易安全保障及善意受讓保護
    之目的，而提出類推適用民法第761條占有移轉使權利讓與
    發生效力之觀點，雖不失為保護財產權之精闢論述，但終究
    未能動搖民法第758條不動產物權以登記表彰物權變動之規
    定，上訴人自無從以系爭建物所有權人地位提起第三人異議
    之訴。

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最高法院 111 年度台上字第 1200 號民事判決  (下同)



按主管機關核發建造執照或使用執照所載之起造人，僅為聲請
  核照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬
  於出資興建之原始建築人，非謂建造執照或使用執照所載之起
  造人，必為興建建物而原始取得所有權之人。

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查許櫻花向南投縣政府申請就102年分割之271-4地號土地供農
  業設施「農糧產品（茶葉）加工室」使用，並以其為起造人興
  建系爭建物並取得使用執照，固為原審認定之事實。惟證人林
  益三於南投地院南投簡易庭103年度投簡字第142號事件證稱茶
  廠是葉振山起造的等情（原審卷一第72頁），核與證人許杞煌
  於南投地院105年度訴字第212號事件（下稱212 號事件）所證
  稱葉振山在921 之後因茶廠全倒，及因縣府要檢查等原因多次
  出資興建（同上卷第85至86頁），及證人葉振潭、林益三、葉
  獻璞等人分於176 號刑案偵查中證述茶廠是葉振山的（同上卷
  第182、184、186 頁），並證人林顯年、林志昌於本件證稱施
  作工程是與葉振山結算工程款（一審卷二第107至108頁、第11
  3 頁）等證述，彼此情節大致相符，復有證人林顯年出具之工
  程清單、林志昌出具之估價單、領據、上訴人提出之支付系爭
  建物地基水泥工程支票（一審卷一第299至307頁），及上訴人
  主張其當時仍任職於中華電信股份有限公司，因許櫻花具有農
  民身分，乃借用其名義為起造人，於102 年間向南投縣政府申
  請供農業設施「農糧產品（茶葉）加工室」等節，已提出上訴
  人之中華電信南區分公司南投營運處退休證明、許櫻花農民健
  康保險卡（一審卷一第369、371頁）等為佐，暨上訴人於 212
  號事件中即曾主張其於系爭土地上興建茶廠（一審卷一第36頁
  ）等各件，參互以觀，尚能否謂係臨訟所為而全無足採？非無
  再研求之餘地。原審未遑詳查說明，遽認上訴人舉證未足，而
  為其不利之論斷，即有可議。

次查上訴人於事實審即一再主張系爭建物為其出資興建外，其
  餘附圖C鋼架樓梯、D貨櫃、E鋼架材料、F廢土、G 鋼架材料之
  地上物，為其興建茶廠後所遺留之建材，或是其於土地上堆置
  之建材，均為其所有等情（一審卷一第347、349頁、卷二第61
  頁），原審就此部分上訴人之主張如何不可採，漏未說明理由
  ，亦有疏略。