不動產污名價值減損

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臺灣高等法院 109 年度上更一字第 142 號民事判決


審酌系爭房屋發生漏水之主因係因系爭房屋與26號房屋未留設碰撞間隔所致，該碰撞間隔於兩幢建築物興建完成後已無從追復，且因未留設碰撞間隔，遇地震時仍有可能導致局部構件碰撞受損；鑑定人葉美麗結稱：伊自75年間起從事不動產相關行業，並於94年考取不動產估價師資格，現為台北市不動產估價師公會副理事長，前開鑑定報告由伊作成後，另經其他資深會員所組成之襄閱小組審核，並曾經提出修正意見，主要是因為本件情形無案例可循，常見房屋漏水修復後應無污名化問題，但本件係因沒有留設碰撞間隔，依卷附土木技師評估內容，此種情形無法修復（無法再留設碰撞距離），遇到地震仍可能因碰撞拉扯而產生裂縫，針對此種不確定因素，會讓居住人或想要購買的人心裡產生抗拒，故有污名化效果，本案是採收益法及比較法判斷減損價值，因無往例可循，故有參考傾斜但未影響結構安全的案例來做判斷，所得減損比例為6.93%，並以系爭房地買賣成交價格計算其數額，如法院認為應採取其他時點之房地價值，對於前述減損比例並無影響等語綦詳（見本院卷㈢第333至345頁）。而系爭房屋係屬連棟式建築，單獨拆除改建不易，通常存在於土地達數十年，期間基地無從為其他利用，故不動產買賣常以房地為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格為常態，土地價格既會隨時間而波動，改建過程長短，難謂對於土地價值無影響。準此，堪認系爭房地因存有前述未留設碰撞間隔之瑕疵，顯然影響他人以正常價格進行交易之意願，且因系爭房地為連棟式建築，無從單獨拆除重建，而房地價值同受影響。

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又經本院委請社團法人台北市不動產估價師公會（下稱台北市不動產估價師公會）鑑定結果認定：依我國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報－瑕疵不動產污名價值減損估價指引貳所載，雖非所有瑕疵不動產均具有污名化價值減損（即交易性貶值損失），而應先分析污名化效果是否顯著，以確立價值減損與瑕疵問題之間的因果關係，依不動產估價實務，房屋漏水修復後，通案應無污名化之價值減損或減損不大，惟系爭房屋應不在於漏水瑕疵修復後是否存有污名化之價值減損，而是其與26號房屋間的裂縫，即兩幢建築物間的介面，實際上係因未保留碰撞間隔的結果，且鄰6號牆面研判存有蜂窩或孔隙現象，上述建築物間未留有碰撞間隔所形成的整體介面，無法完全修復，蓋因修復後一般有感地震過後即可能再形成，故可確立具有污名化效果，其價值減損為「不具瑕疵問題之價值」，扣除「瑕疵問題修復後」的差額，依收益法折現現金流分析法及比較法，推算其污名化價值減損比例為6.93%等情，有該公會指派輪值不動產估價師葉美麗鑑估所製作之估價報告書、同公會111年12月14日說明函及相關輪值辦法襄閱項目表可稽（見本院卷㈢第3至158、287至293頁）。