居間人及不動產經紀業的義務

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臺灣高等法院臺中分院民事判決      
110年度上字第217號 (下同)


按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第565條、第567條第1項前段、第2項、不動產經紀業管理條例第4條第5款、第24條之2、第26條第2項分別定有明文。又民法就居間人違反其義務之制裁，僅於第571條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」，至其他義務之違反，致委託人受有損害者，則應依債務不履行之規定，請求損害賠償。

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張淑錦既已經由陳東裕得知系爭土地屬上開都市細部計畫範圍而有建築退縮之限制，基於契約自由原則，買賣雙方已依三久公司之居間就其等主客觀因素為考量而達成買賣，而張淑錦就其可自行查悉之系爭退縮建築規定，亦未向三久公司、陳東裕表明應提供關於系爭土地退縮建築之具體資料，自難認三久公司、陳東裕有何未盡據實報告及妥為調查之義務。是張淑錦主張三久公司、陳東裕隱瞞系爭土地有建築退縮之瑕疵而未據實告知，或未盡查證義務，致伊陷於錯誤而簽訂系爭土地買賣契約，尚無可採。既此，三久公司、陳東裕並無違反其對於委託人之義務，而為利於許李素連之行為，或違反誠實及信用方法，由許李素連受利益，且系爭土地買賣契約已因三久公司居間報告或媒介而成立，三久公司自得受領仲介之報酬。