買受人的重大過失及物之瑕疵

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臺灣高等法院臺中分院民事判決      
110年度上字第217號  (下二同)



按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失而不知者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條明有明文。可見在買賣標的物存有瑕疵之情形，如係因買受人之重大過失而不知時，原則上出賣人即不負瑕疵擔保責任，僅在出賣人有保證無瑕疵，或故意不告知有該瑕疵時，始應負瑕疵擔保責任。

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臺灣高等法院臺中分院民事判決      
110年度上字第217號 (下同)



可知陳東裕居間仲介系爭土地買賣時，已告知系爭土地已經重劃而有退縮建築情形，縱然未提供系爭土地退縮建築使用管制規定等相關資料，張淑錦當已知悉系爭土地存有退縮建築問題。參以系爭土地買賣契約訂立當時，已完成土地重劃，乃為二面臨路之角地，買賣標的之位置、面積及權利明確，且彰化縣○○鎮公所擬定○○都市計畫細部計畫案之計畫書、圖，早於102年11月25日已公告實施，系爭土地屬該細部計畫案內之土地而應適用該計畫案住宅區退縮建築規定，為公開之資訊，亦非難以查悉，則張淑錦於購地之初既有意建築房屋自住，於聽聞陳東裕告知系爭土地屬○○都市計畫土地且已經重劃，面鄰○○路部分要退縮建築5公尺，並談及可合購鄰地0000地號土地建築時，即知重劃區土地有退縮建築之相關規定，無法全部供建築使用，可建築總樓板面積將因而減少，雖其當時所稱「七米寬蓋自住的房子就夠了，不用再去買那三米」等語，惟未見其自行查詢或要求陳東裕提供有關○○都市計畫之相關資訊，即不致遲至契約成立後經由鄰居告知始知悉側邊退縮之規定。故張淑錦於契約成立後始知系爭土地另有系爭退縮建築規定存在，顯有重大過失，又查許李素連並未保證系爭土地可供建築之樓地板面積，基此，許李素連抗辯其不負瑕疵擔保責任，尚非無理。

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張淑錦復主張許李素連是參與土地重劃會的原地主，清楚了解系爭退縮建築規定存在，於買賣時故意隱匿未為說明云云，惟此為許李素連所否認。而彰化縣○○鎮公所就○○都市計畫固有舉辦公開展覽、公開說明會（見本院卷一、159-255頁），惟以許李素連係29年次，為年逾七旬之老婦，縱使知悉系爭土地為都市計畫案之土地，其對於○○都市計畫細部計畫書之詳細內容能否知悉，以及是否有能力查閱瞭解，顯然與現代工商業界人士或資訊世代之人接觸資訊能力有別，實難認許李素連原本即已知悉上開退縮之具體規定為何，更遑論有何知悉並故意隱瞞之情。張淑錦復未能舉證許李素連有何故意詐欺或隱瞞上開資訊之事實，其此部分主張，自難憑採。