有無民法第425條之1規定之適用或類推適用?

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臺灣高等法院 109 年重上字第 421 號民事判決

另土地及其土地上之房屋同屬1人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受民法第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項固有明文。惟觀之土地登記簿及建築改良物登記簿可知，系爭土地原登記為楊慶水所有（見原審卷第29頁），系爭建物原登記為李商榮所有（見原審卷第41頁），上訴人未證明系爭土地與系爭建物原均為楊慶水或李商榮所有，之後始有讓與他人之情形，與上開條文「土地及其土地上之房屋同屬1人所有」之要件不符，亦未說明有何規範漏洞之情形，自無民法第425條之1規定之適用或類推適用，不得以該規定之推定租賃關係作為有權占有系爭土地之正當權源。

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臺灣高等法院 109 年上更一字第 23 號民事判決


按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係。其期限不受民法第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。


又系爭建物與系爭土地本均屬黎清水所有，為被上訴人所不爭執(見本院卷一第364頁)，黎清水死後，其7房子孫繼承系爭土地及系爭建物，並約定將系爭土地借名登記在黎阿義名下，則揆諸前揭規定，應認系爭建物與系爭土地間存有法定租賃關係，上訴人非無權占有系爭占用土地。至被上訴人辯稱系爭建物不具有相當價值云云，雖系爭建物原係由黎清水出資建築，年代已為久遠，然其後已搭建鐵皮予以加強並增建，結構分別為水泥、磚造牆壁，現由上訴人經營汽車保養廠使用(見原審卷一第129頁)，並無頹圮、傾倒之虞，且可為營業使用，自難謂無相當價值。準此，被上訴人請求相當於租金之不當得利云云，即無理由，不應准許。

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G3 110/2498 (下同)

按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有
  權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，依民
  法第425條之1第1 項規定，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與
  人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須
  以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值
  為要件。且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使
  用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限。至因當
  事人不能協議其租金數額，而由法院依同條第2 項規定，核定
  之者，除斟酌土地之位置、工商業繁榮之程度與鄰地租金之比
  較外，並須審酌占用人利用土地之經濟價值及所受利益，以為
  決定。

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查兩造不爭執訴外人陳國鐘前於88年11月1 日，申請在系爭土
  地及同段288 地號土地上興建儲藏室、豬舍㈠、㈡、㈢、㈣、
  飼料調配室㈠、㈡、自用農舍、污水池、堆肥舍等地上物，並
  取得使用執照在案，惟並未辦理建物所有權第一次登記。又系
  爭土地於原審審理時，僅有上開自用農舍及污水池，其餘之豬
  舍、儲藏室及飼料調配室均已不存在（見原判決「事實及理由
  欄」之㈨）。原法院另案受理107 年度重上字第36號事件而
  於107 年5月3日履勘系爭土地時，系爭建物之門窗及框、燈具
  、樓梯扶手、及部分牆面石材均已遭人拆毀，屋內外雜物堆積
  ，雜亂不堪，無人居住使用。建物東側之鋼筋水泥造污水池沼
  氣發電設備及堆肥舍已荒廢（見一審卷㈠第397至第417頁）。
  而系爭287 土地面積71,884.47㎡，系爭289土地面積111.64㎡
  ，系爭建物之基地坐落面積為388.08㎡，亦為原審所認定，並
  有系爭建物之拍賣公告可參（見一審卷㈠第260 頁），似見上
  訴人所有系爭建物並未占用系爭土地之全部面積。原審未遑詳
  查究明上訴人於受讓系爭建物時，系爭建物占用系爭土地之面
  積為何？該建物是否尚有經濟價值？系爭土地上除系爭建物以
  外，其他部分之使用現況為何？與系爭建物占用土地之使用上
  有何不可分離之關係？俾審認兩造間就系爭土地成立租賃關係
  之範圍及上訴人所受利益，憑以計算所核定之租金額數。乃遽
  認系爭土地全部為系爭建物之建築基地，已有認定事實未依憑
  證據之違誤；復進而以系爭土地除系爭建物坐落之位置外，其
  餘部分亦與系爭建物之使用有不可分離之關係為由，惟並未說
  明其認定之依據，逕認兩造間就系爭土地面積之全部成立租賃
  關係，並以之作為計算租金額數之基準，亦嫌速斷，並有判決
  不備理由之違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非
  無理由。

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臺灣高等法院 高雄分院 110 年度上易字第 222 號民事判決(下三同)
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。又土地及其上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件，且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限，最高法院著有102年度台上字第1508號判決要旨足參。

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104地號土地於65年3月23日以買賣為原因登記為上訴人所有，有土地登記簿為憑（見原法院102年度訴字第23號卷，下稱訴字23號卷第226頁），而系爭廠房中建號701廠房於67年5月3日建築完成，於68年5月22日辦畢保存登記，並登記為上訴人所有，有建築改良物登記簿為憑（見原審卷㈠第331、333頁）；其中建號877廠房占用104地號土地如附圖編號B所示警衛室（即104地號土地上如附圖編號B所示第一層5.02公尺×11.83公尺、第二層6.02公尺×10.04公尺之獨棟建物）及第2層倉庫（即附圖粗黑框內之第2層）、廁所等部分（以下合稱警衛室等增建部分），係上訴人於98年6月間委託建築師辦理增建，有增建平面圖、現況對照圖、高雄市稅捐稽徵處三民分處109年5月2日函為憑（見本院卷第293至295、287至291、219至220頁），足見上訴人為建號701廠房及警衛室等增建部分之所有權人，堪認前開建物與104地號土地曾同屬上訴人一人所有。嗣104地號土地於75年8月22日登記為被上訴人與陳洸華等4人分別共有（見原法院109年度審重訴字第109號卷，下稱審重訴109號卷第93至95頁土地登記謄本），始異為不同人所有。又系爭廠房現仍存在，且具經濟價值，經本院依職權調取系爭執行事件卷證，有鑑價報告可憑（見系爭執行事件卷㈠第132頁），而104地號土地其餘附連系爭廠房之空地（即104地號土地除附圖編號A、B以外之空地，面積380.45平方公尺，計算式：1354㎡-[806.64㎡+166.91㎡]=380.45㎡），經上訴人鋪設水泥路面，供作系爭廠房需用之出入通道、庭院及腹地，並作為建號701廠房之法定空地，此部分土地使用與系爭廠房基地有不可分離之附屬關係，有使用執照、鑑價報告檢附之現況照片足佐（見本院卷第270頁，系爭執行事件卷㈠第142至144頁），是依民法第425條之1第1項前段規定，建號701廠房及警衛室等增建部分之所有權人（即上訴人）與104地號土地受讓人（即被上訴人與陳洸華等4人）間，應推定有租賃關係存在。

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103地號土地於65年12月13日以買賣為原因，登記為上訴人所有，有土地登記簿為憑（見本院卷第231頁），而103地號土地原共有人為9人，其中柯火星、柯献章、柯建華、柯建雄、陳泉銘、項鐵達（下稱柯火星等6人，合計應有部分為244/400）於65年11月20日即出具土地使用同意書，同意上訴人在其上興建1層RC鐵骨造建築物，有土地登記簿、土地使用權同意書為憑（見本院卷第227至229頁、原審卷㈠第185頁），足見上訴人於取得103地號土地所有權之前，已先徵得103地號土地原共有人之同意，得使用該土地興建廠房。而上訴人於取得103地號土地所有權後，於68年6月委託建築師增建如不爭執事項㈣⒉⑵所示倉庫，有增建平面圖足佐（見本院卷第293頁），上訴人陳稱103地號土地上之廠房起造於90年間云云，核與前開增建平面圖不符，為不可採。而103地號土地除前開增建倉庫用地以外之空地，則經上訴人鋪設水泥地面，附連於增建倉庫，供出入通行及庭院使用，其間有不可分離之附屬關係，有建物配置示意圖、現況照片為憑（見本院卷第287、291頁編號5照片），堪認此部分增建與103地號土地曾同屬上訴人一人所有，迨76年10月28日因103地號土地所有權移轉予陳岳坊、陳佳德（參見附表一編號3備註欄②③）始異為不同人所有，是依民法第425條之1前段規定，應推定建號877廠房此部分增建之所有權人（即上訴人）與103地號土地受讓人（即陳岳坊、陳佳德）間有租賃關係存在。

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被上訴人復主張：上訴人取得103、104地號土地及興建系爭廠房之時點，均在民法第425條之1增訂以前，且查無民法債編施行法另訂有得溯及既往適用之規定，本件自無適用民法第425條之1之餘地。查民法第425條之1雖於88年4月21日始行增訂，惟由增訂該條項之立法理由揭示「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。爰增訂第1項」等語，可知增訂該條項不過將實務見解明文化，亦即，基於民法第425條之1規定所揭示之法理、規範目的及債權物權化之趨勢考量，就88年4月21日以前所發生土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，本於相同事實應為相同處理之原則，亦應予適用，始符公允，尚不受民法債編施行法是否訂有溯及既往適用規定所影響。

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G3 111/1144  (下同)



次按民法第
  425條之1第1 項推定房屋對土地有租賃關係，是以讓與之土地
  及其上之房屋原同屬一人所有為要件。而在借名為土地所有權
  登記關係中，借名人縱得於借名登記關係終止或消滅後，向出
  名人請求返還借名登記之財產，惟借名人既非登記之土地所有
  權人，縱土地上房屋為其所有，仍無民法第425條之1第1 項規
  定之適用。

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次查簡財源未經登記為系爭土地之所有人，為原審合法確定之
  事實。則原審認定系爭土地及房屋原同屬簡財源所有，於99年
  2 月22日改由簡子琦取得系爭房屋事實上處分權，致生土地與
  房屋所有權人相異情事，依民法第425條之1第1 項規定，推定
  房屋於使用期限內有法定租賃關係（原判決第11頁），依首開
  說明，所持法律見解，並有可議。