這種非自耕農不能過戶的契約並非自始無效

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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　105年度重上字第678號


按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能      情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去      後為給付者，其契約仍為有效，民法第246 條第1 項定有      明文。關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，如      約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具      體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246      條第1 項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效      。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自      己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權      移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力      時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效      （最高法院106 年度台上字第2683號判決參照）。

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嗣曾明中委由黃素卿辦理所有權移轉登記，因曾明中不
      具自耕能力，無法辦理過戶，因此李素珍設定甲抵押權予
      曾明中作為保障，李素珍以其兒女為連帶保證人，與曾明
      中簽立不動產抵押設定協議書等情，亦據證人黃素卿於本
      院證述在卷（見本院卷(二)第105至107頁），參以上開不動
      產抵押設定協議書第4 條約定：「如土地法規有所變更時
      ，乙方（按指李素珍）及連帶保證人應無條件協助甲方（
      按指曾明中）辦理取得完整土地所有權。又甲方辦理土地
      產權移轉時，有關產權權利人名義，甲方得自行指定，乙
      方不得異議。」等語（見原審卷(一)第98頁），堪認曾明中
      、李素珍於訂立A 買賣契約時，已知可能有出賣人李素珍
      不能將系爭土地所有權移轉登記與曾明中之情形，及於簽
      立不動產抵押設定協議書時，已確定出賣人李素珍不能將
      系爭土地所有權移轉登記與曾明中之情形，而分別明定買
      受人曾明中得指定登記名義人，探求兩造真意，應有約定
      曾明中得指定將系爭土地登記與任何有自耕能力之第三人
      之意，依上開說明，李素珍與曾明中於78年6 月21日就系
      爭土地所簽A 買賣契約及79年7 月24日所簽不動產抵押設
      定協議書，即非民法第246 條第1 項以不能之給付為契約
      之標的，難謂為無效，是楊美玲主張A 買賣契約為無效云
      云，即無足採。