838-1請求法院訂租金的適用前提

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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1522號


按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行    之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權    之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議    者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時    ，亦同，民法第838 條之1 第1 項定有明文。核其立法意旨    ，係為填補如未依強制執行法第75條第3 項規定，將同一人    所有之土地及土地上建物併予拍賣，而造成土地及建物之拍    定人各異時，所欲解決基地使用權問題，避免建物遭拆除而    危及社會經濟利益。而該規定所謂「土地及房屋同屬一人」    ，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有    人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在    內（最高法院100 年度台上字第2103號判決意旨參照）。惟    至少須土地及該土地上之房屋曾同屬一人所有或曾同屬相同    之共有人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，    或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開法條    規定之適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，即無適用或    類推適用之餘地。  2.惟查，系爭建物於66年建造完成時，其1 樓係由吳清標取得    該所有權，但無基地即系爭土地之持分，嗣被告於75年間輾    轉自訴外人官添福買受取得系爭房屋1 樓之所有權，於76年    1 月23日、96年7 月26 日間始分別自行取得系爭土地之各5    分之1 應有部分所有權等情，詳前所述。可見被告及其前手    自始未具系爭土地取得使用權，並非前述土地及其土地上之    建築物，同屬於一人所有之情形，亦即無所謂「房屋既得使    用權」存在，而與民法第838 條之1 第1 項所欲保護之規範    目的不符，則原告主張兩造間就系爭房屋及土地得類推適用    該條關於法定地上權之規定，並請求法院訂地租之數額等語    ，尚難憑採。