居間人的努力程度及有無違反義務或瑕疵?

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臺灣臺中地方法院 112 年度簡上字第 129 號民事判決



至上訴人另辯稱：被上訴人未盡應注意之調查義務，致上訴人額外負擔延期交屋之違約金及稅金云云，然證人王大政證稱：109年11月9日系爭房地因承租人還沒有騰空，上訴人當天沒有辦法交屋，當天賣方進來講一講，就說尾款全部都要用現金才要交屋，可是之前已經有用Ｌine與林金貝講，說對方已經開好銀行的支票，還有一些現金，林金貝到現場後，她要求一定要全部現金，但是我說妳還是沒有辦法騰空給人家，她說那就沒有辦法談了，她就走了，因房子承租人還沒有騰空，所以沒有辦法交屋，她就兇一兇，沒2-3分鐘就自己走了，因為不歡而散之後，買方就請律師提起訴訟，法院就判決賣方必須給付違約金等語（本院卷257頁），可見系爭房地買賣後延遲交屋係因翁祥維未依上訴人之要求以現金繳納尾款，而未完成點交，翁祥維始提起訴訟，因此所產生之違約金，與被上訴人無關，況上訴人既已因被上訴人之居間而與翁祥維簽訂不動產買賣契約書，有關系爭房地點交之手續延宕與否，即核與居間人即被上訴人所可請求之報酬無礙。

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被上訴人主張上訴人應給付仲介報酬33萬元等情，固據其提出系爭契約為證（司促卷6頁）。依系爭契約之記載（見不爭執事項㈠），可認兩造係約定以被上訴人居間系爭房地成交之買賣價金，與817萬元之差額作為被上訴人之報酬，而被上訴人所居間簽訂系爭房地買賣價金為841萬8,000元，為被上訴人所不爭執（本院卷281至282頁），故被上訴人主張上訴人應給付服務報酬24萬8,000元（計算式：841萬8,000元－817萬元＝24萬8,000元），核屬有據。至系爭房地不動產買賣契約書第2條固約定系爭房地買賣總價金雙方議定為871萬8,000元（本院卷113至119頁），然證人即承辦系爭房地簽訂契約之地政士王大政證稱：因為系爭房地有出租給別人，所以就不符合自用住宅優惠匯率，然後我居中協調，就讓買方增加30萬元，補上訴人增值稅，所以雙方就在蓋過戶書類的時候，把第一張的契約書換過來，就把價金更改為871萬8,000元等語（本院卷257頁）。可見系爭房地之買賣價金原為841萬8,000元，嗣於辦理過戶文件用印時，由王大政居中協調，買賣雙方始同意將買賣價金變更為871萬8,000元，此係因王大政促成翁祥維同意補貼系爭房地增值稅30萬元。況被上訴人亦自承當時上訴人並未告知此事，30萬元是上訴人事後再去要的等語（本院卷281至282頁），足認被上訴人就此30萬元之差額並未參與居間，亦未付出勞力、時間，故被上訴人主張此部分亦屬居間之報酬，則屬無據。