分割共有物的方式

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臺灣高等法院 111 年度上更一字第 95 號民事判決

按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：㈠以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。㈡原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項至第4項分別定有明文。次按現行民法第824條，有鑑於共有物之性質或用益形態多樣複雜，對於裁判上分割共有物之分割方法，採多樣及柔軟性之規定。依該條第2項第2款之規定，如原物分配有困難時，雖得變賣共有物，以價金分配於各共有人。惟共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事實上或法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民法第824條所定之各種分割方法為適當之分配，尚不能逕行變賣共有物而以價金分配於各共有人（最高法院102年度台上字第1336號判決意旨參照）。

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復按分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割，或部分共有人仍願維持其共有關係，得就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院84年度台上字第2104號判決意旨參照）。又法院就原物分割方式有自由裁量之權，不受當事人主張之拘束，仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，除應顧及均衡之原則外，並須就各共有人應分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置等予以確定。

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依系爭估價報告記載：系爭土地目前現況為素地，107年9月14日勘估時為耕作休耕中，面臨寬度15公尺之宜蘭縣五結鄉中興路3段道路，呈長方形，使用分區屬「五結（學進地區）都市計畫」案內之住宅區，臨接主要及次要道路兩側大多為透天厝店面，臨巷弄則多為透天厝住宅及住宅區土地，聯外道路規劃佳，最有效使用或開發為興建建物予以使用收益。依建築法第44條及宜蘭縣畸零地使用規則（下稱宜蘭畸零地規則）第3條附表一所載，住宅區建築用地，且正面路寬超過7公尺至15公尺之建築基地最小寬度為3.5公尺，最小深度為14公尺。系爭土地臨接道路之寬度約5.32公尺，深度約36.96公尺，故系爭土地非屬畸零地，屬可單獨建築興建基地等語（系爭估價報告第18至20、31至34、39、46、49頁），並附有系爭土地之勘估位置略圖、都市計畫略圖、現況照片、土地登記謄本、地籍圖等件為憑（系爭估價報告第87至90、94至95頁），足見系爭土地無法分割成兩筆均可供建築之土地，系爭土地整筆供建築使用，始能發揮該土地最大經濟效益。依系爭土地之地籍圖所示（上字卷第129頁），系爭土地東側鄰200-1地號土地，西側鄰同段201-1地號（下稱201-1地號土地），系爭土地與200-1地號土地合併後之面臨道路寬度增加，更加提升土地整體開發使用之經濟效益。參以200-1地號土地之共有人為上訴人及其配偶莊健楨，應有部分依序為4分之1、4分之3，201-1地號土地之所有權人為政陞建設有限公司（下稱政陞公司），有上開土地之土地登記謄本影本可稽（本院卷第59至61頁），被上訴人自承其目前並無與政陞公司有合併開發系爭土地與201-1地號土地之計畫或可能性（本院卷第125頁），而上訴人則得以系爭土地與200-1地號土地合併開發利用，足見系爭土地分歸上訴人所有，最能發揮系爭土地之經濟效用。且被上訴人曾同意系爭土地全部分歸上訴人取得（本院卷第248頁），故上訴人所提上開分割方法，應屬允當。　

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被上訴人雖主張：依甲案分割，上訴人分得甲案編號201-0部分得與200-1地號土地合併建築使用，伊分得編號201-A地號土地亦得建築使用，堪稱適當之分割方法云云。惟上開分割方法，將甲案編號201-0所示部分土地分歸上訴人取得，該土地形狀不方整，且面臨道路面寬度僅1.32公尺，上訴人分得上開土地除未能建築外，亦嚴重影響該土地之利用價值及經濟效益，對上訴人顯失公平。又依上開三之㈡所示，系爭土地依甲案分割後之土地價值總額僅剩1,040萬3,711元（系爭估價報告第65頁），故甲案將使系爭土地減損價值72萬3,381元（11,127,092元-10,403,711元），非屬適當之分割方法，被上訴人此部分主張，要無可取。

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依系爭估價報告所示，就系爭土地最有效使用分析後，評估單筆土地之單價為每坪18萬6,900元，價值總額為1,112萬7,092元（系爭估價報告第65頁），上訴人以上開單價為標準，補償被上訴人556萬3,546元（11,127,092元÷2），固非無據。然201-1地號土地，面積約59.54坪，約196.82平方公尺（59.54坪X3.3058，小數點以下第3位四捨五入），於109年8月17日交易單價為每坪18萬8,000元，有系爭土地鄰近土地最近5年內實價登錄分析表可稽（本院卷第207頁），該土地位於系爭土地西側，形狀、面積均與系爭土地相似，自得以上開交易價格作為本件補償金額之計算標準，系爭土地之面積為59.54坪（196.81平方公尺X0.3025，小數點以下第3位四捨五入），故上訴人補償被上訴人559萬6,760元（188,000元X59.54坪＝11,193,520元，11,193,520元÷2＝5,596,760元），應屬妥適，已兼顧被上訴人之利益。

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被上訴人雖主張：若系爭土地無法分割成兩筆土地，請求將系爭土地全部分歸被上訴人取得，由被上訴人補償上訴人616萬3,546元云云。然被上訴人自承伊住在加拿大，在國內桃園有老家，未於國內經商，不知道系爭土地目前使用狀況等語（本院卷第316頁），且被上訴人於原審曾主張系爭土地予以變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配（原審卷第40頁），足見被上訴人對系爭土地並無特殊情感，亦未對該土地有任何開發規劃，亦不堅持以原物分割方式分得系爭土地。又依上開五之⑴⒊所示，系爭土地周遭土地近年來未有大幅漲價之情形，被上訴人雖主張系爭土地應予鑑價等語，然被上訴人已表明不願墊付鑑價費用（本院卷第316頁），顯見被上訴人亦未確認系爭土地目前具有1,232萬7,092元之市場行情（6,163,546元X2），僅係刻意加價60萬元，藉此逼迫上訴人抬高系爭土地之補償金額（本院卷第281頁）。此外，系爭土地若全部分歸被上訴人取得，即無法與200-1地號土地合併開發利用，未能發揮系爭土地之最大經濟效用，故被上訴人此部分主張，要無可取。

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綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項、第824條第2項、第3項規定，請求分割系爭土地固然有據，惟本院認系爭土地全部分歸上訴人取得，由上訴人補償被上訴人559萬6,760元，始為適當之分割方法。上訴意旨指摘原判決所定分割方法不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將此部分原判決廢棄，並改判如主文第2項所示。又本件分割共有物事件，由敗訴當事人負擔訴訟費用，顯失公平，依民事訴訟法第80條之1規定，本院認由兩造依應有部分各2分之1分擔，始為公平。