外牆不是專有

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又按共有部分係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部
    分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799 條第2 項後段、
    公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第6 款定有明文（按民法
    所稱「共有部分」，公寓大廈管理條例以「共用部分」稱之
    ，此乃因民法著重在其物權關係之本質，而公寓大廈管理條
    例著重在其係供區分所有權人共同使用之故，亦即因著眼點
    不同而致使用不同名稱，惟實應屬同義）。據此而論，共有
    部分包含：(1)區分所有建築物專有部分以外之其他部分（公
    寓大廈管理條例第3 條第4 款參照）。例如區分所有建築物
    之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造、外牆、樓頂，以及
    連通數個專有部分之走廊、樓梯，與通往室外之門廳（公寓
    大廈管理條例第7 條第2 、3 款、第8 條第1 項）等建築物
    之基本構造部分或維持建築物所必要者均屬之；(2)不屬於專
    有部分之附屬物（公寓大廈管理條例第3 條第4 款附屬建築
    物），例如供應區分所有建築物之電氣室、機械室、幫浦室
    、配電室、電機房、屋頂突出物等是。


復參酌公寓大廈管理
    條例第7 條第3 款規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用
    供做專有部分。其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、
    樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定專用部分」，是依社
    會通常觀念，倘構造物係屬維持建築物安全所必要者，在構
    造上及使用上均不具有獨立性，即應認為屬於共同使用部分
    ，不能單獨成為所有權之客體，而公寓大廈之外牆，乃建築
    物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要之構造，性質
    上應不許分割、獨立為區分所有之客體，而應由全體住戶共
    同使用。申言之，區分所有建物之外牆，依其所在位置，雖
    有位於共有部分者，例如共用走廊、樓梯間、大廳等區域；
    亦有位於專有部分者，例如各區分所有權人之住宅單位、約
    定專用部分等區域，惟縱令係屬位於專有部分之外牆，亦應
    認屬於共有部分之範疇。觀諸被上訴人提出之系爭外牆照片
    （見本院卷第147 至149 頁），系爭外牆屬包覆全棟建築物
    整體外觀之系爭社區大樓外牆一部分，則系爭外牆應係維持
    系爭大樓安全性及其外觀所必要之構造，屬系爭社區大樓全
    棟建築物之基本構造，揆諸前揭說明，自係屬系爭社區區分
    所有權人全體共有，而非系爭社區區分所有權人單獨所有。