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標題: 土地法第104條的適用(優先承買權) [打印本頁]

作者: sec2100 時間: 2018-11-6 10:01
標題: 土地法第104條的適用(優先承買權)

按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。又出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段、第2項後段定有明文。而土地法第104條第1項規定之立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。且土地法第104條第1項所稱之承租人，並不以意定租賃關係為限（最高法院62年台上字第2962號判例、臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號決議結論參照）。

作者: sec2100 時間: 2018-11-6 10:03

又所謂出賣人未通知優先購買權人而與第三人
訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣
人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購
買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權。而強
制執行法上之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序仍有上開規定
之適用；故不動產拍定後，如有上開土地法所定之優先購買
權人時，執行法院應通知該優先購買權人是否優先購買。執
行法院如未通知，則縱已核發權利移轉證書予拍定人，其移
轉亦不得對抗優先購買權人，優先購買權人仍得主張權利。
是承租人之優先購買權具有物權之效力。此項效力，不因買
受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異（最高
法院98年度台抗字第187號裁定、101年度台上字第1716號判
決意旨參照）。

作者: sec2100 時間: 2018-11-6 10:18

按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民
法第264條第1項定有明文。又民法第426條之2及土地法第10
4條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，
係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權
（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對
之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買
賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同
樣出賣條件補訂書面契約；因出賣人與第三人以買賣為原因
而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購
買權人自得請求法院協同辦理所有權移轉登記（最高法院99
年度台上字第1699號、97年度台上字第2219號判決參照）。
查原告以本件起訴依法行使其土地法第104條第1項、民法第
426條之2第1項之優先承買權，揆諸前揭說明，原告即係對
被告劉進東行使買賣契約訂立請求權，從而原告自得請求出
賣人即被告劉進東按其與第三人即被告林俊吉約定之同樣出
賣條件補訂書面契約。又被告劉進東雖未對於原告上開買賣
契約訂立請求權主張民法第264條第1項之同時履行抗辯，惟
原告聲明願於給付被告劉進東買賣價金即系爭行政執行事件
拍定系爭土地價金1,288,000元之同時，為系爭土地之移轉
登記，對於被告劉進東並無不利益，於法並無不合。

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