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出賣人可否主張民法第355條之免責?

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本帖最後由 sec2100 於 2022-1-15 22:18 編輯


第 355 條

買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。


【先看是不是瑕疵」【再看是不是買受人的重大過失不知】【再看該瑕疵是不是出賣人知悉而不告知買受人」


臺灣高等法院 110 年度上易字第 824 號民事判決  (下三同)


上訴人則以(出賣人):伊於兩造簽約前曾一同看屋,當時已告知建商有將系爭房屋之陽台外推之事實,且系爭買賣契約、系爭房屋所有權狀、謄本均清楚登載系爭房屋有「陽台面積3.25平方公尺」、「雨遮面積1.11平方公尺」之附屬建物,是被上訴人已知悉系爭房屋有陽台外推違建之系爭瑕疵,仍願意購買,並約定以系爭房屋現況(包含陽台外推部分)點交,伊應依民法第355條第1項規定免責。

又伊也不確定陽台外推部分涉及違建,且伊買受房屋後,從未變更房屋現況,也無擴張面積,伊因此才勾選系爭契約第1條第1項第1選項「本買賣標的建物無增建部分」,並非保證系爭房屋沒有違建,且從上開約款字面文義,亦無法認定伊有保證「無違建」之意思。此外,伊雖為不動產經紀營業員,但僅是輔助不動產經紀人,簽約及合約說明仍須由不動產經紀人為之,且伊過去經手標的均為中古屋,沒有預售屋之銷售經驗,不知建商所為之陽台外推空間為違建,長泰金公司僅簡略說明會卸除陽台落地窗增加室內空間,並要求伊簽署系爭裝潢委託書,但未告知上開變更屬於違建,伊自無故意不告知被上訴人系爭瑕疵情事。因此,縱使被上訴人非明知系爭瑕疵,亦屬因重大過失而不知,伊依民法第355條規定,不負瑕疵擔保責任。又被上訴人與長泰金公司就系爭瑕疵達成和解,並受領長泰金公司給付之10萬元和解金,被上訴人針對同一違建爭議,另行向伊訴請求償,顯然違背誠信原則及權利濫用禁止原則,應認為不具權利保護必要等語,資為抗辯。



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 樓主| 發表於 2022-1-15 22:01:20 | 顯示全部樓層
經查,證人即兩造友人詹采蓁到庭結證:上訴人有指出落地窗原始位置及陽台位置,並告知建商將室內格局變更之事;被上訴人有檢視落地窗、陽台位置,有再做確認;系爭房屋陽台空間與客廳空間連在一起,一進門就可以看到;上訴人沒有說陽台是違章建築;陽台與客廳連在一起,建商怎麼交給上訴人,上訴人就怎麼交給被上訴人;上訴人只有說門(指落地窗之門扇)卸掉的地方,沒有提過違法增建等語(原審卷1第313至315頁),及兩造於108年6月5日之對話內容,被上訴人稱:「你說你不知道,你說被建商騙,那何況一個老百姓,我只是一個當快30年的護理師,你都沒辦法知道了,我怎麼會知道呢?」、「我怎麼會看得懂?你是專業的仲介你都看不懂,都被他騙了,我怎麼看得懂,我現在要調回我原來權狀的圖,把窗框裝回去,都調不到,你覺得我怎麼會知道」(原審卷1第46、52頁),並佐以兩造均未勾選系爭買賣契約第1條第1項第2選項之事實,堪認被上訴人僅知悉系爭房屋陽台外推為室內空間一情,但不知該陽台外推部分屬於違建,而存在系爭瑕疵,是上訴人主張伊依民法第355條第1項規定免負擔保之責云云,即非可採。
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 樓主| 發表於 2022-1-15 22:03:31 | 顯示全部樓層
依證人詹采蓁之證述及上開三之㈣所示,上訴人簽約前,明確知悉系爭房屋陽台外推為室內空間,且看屋當場再次檢視確認陽台及落地窗之原始位置,嗣兩造依房屋現況(即該陽台與客廳相連為室內空間,無陽台存在)完成點交,但系爭買賣契約、系爭房屋所有權狀、謄本均清楚登載系爭房屋有「陽台」面積3.25平方公尺、「雨遮」面積1.11平方公尺之附屬建物,可徵被上訴人於系爭買賣契約成立前,明知系爭房屋之產權登記有陽台附屬建物,但該陽台空間已外推變更為室內空間,違反原核准之陽台用途,卻未進一步查知該陽台外推部分為違建或將來有被拆除之風險,顯屬因重大過失而不知系爭瑕疵。依前開四之㈡論述,上訴人未保證系爭房屋陽台外推部分非屬違建,是上訴人是否就系爭瑕疵負擔保之責,依民法第355條第2項但書規定,應視上訴人是否有故意不告知系爭瑕疵之情事而定。
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 樓主| 發表於 2022-1-15 22:07:34 | 顯示全部樓層
依上開三之㈠所示,上訴人與建商長泰金公司於102年11月 15日簽立系爭房地之預售買賣契約,上訴人同時簽立系爭裝潢同意書,其內容:「本戶變更項目說明如下:變更一:標示牆面於領取使用執照後拆除、運棄。變更二:於變更一完成後裝設鋁、紗窗。二、本變更事項內容本人充分了解並由本人委由專業廠商(非賣方或營造廠)施工,概與他方無涉」,有長泰金公司提出之系爭裝潢同意書影本在卷可稽(本院卷第193頁),該內容未具體載明該變更項目為非法變更,或為違章建築,或具有將來被主管機關命令拆除之風險。且衡情一般預售屋買賣過程,買方與建商簽立買賣契約時,尚無任何已興建之成屋可供消費者確認購買建物之真實狀況,且如何興建預售屋均由建商負責規劃與說明,並備妥簽約文件,再交由消費者簽立,可見系爭裝潢同意書確實係建商長泰金公司事前準備,並於簽約同時要求上訴人一併簽立,因此,如長泰金公司未說明該變更項目不符合法規而屬違建,在尚未進行任何興建工程之前,上訴人確實不易判別系爭裝潢同意書所載之「變更項目」不符合法規而屬違建。
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