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劉作時律師 02-22420179

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土地法第34條之1的多數決及相關issues

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發表於 2021-5-27 19:00:49 | 顯示全部樓層 |閱讀模式

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本帖最後由 sec2100 於 2021-5-27 19:15 編輯

臺灣臺中地方法院 109 年訴字第 3307 號民事判決

坐落臺中市○○區○路段000○000地號土地(下稱系爭土地
    )為被告4人公同共有,潛在應有部分各1/4。被告陳炎明、
    陳誌銘、陳盤銘於民國107年10月24日與原告簽訂不動產買
    賣契約書(下稱系爭買賣契約),將系爭土地全部出售予原
    告,約定買賣價金新臺幣(下同)1698萬9940元,原告已給
    付被告陳炎明、陳誌銘、陳盤銘(下稱被告陳炎明等3人)
    買賣價金各40萬元,尚餘1578萬9940元未給付。系爭買賣契
    約雖未得被告陳文龍之同意,惟依土地法第34條之1第5項
    用第1項之規定,被告陳炎明等3人出售他共有人之應有部分
    ,其性質係代理他共有人為處分行為,屬法律賦予之代理權
    ,則被告陳炎明等3人與原告間之系爭買賣契約,對被告陳
    文龍亦生效力。爰依系爭買賣契約之約定,請求被告履行契
    約等語。

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 樓主| 發表於 2021-5-27 19:08:23 | 顯示全部樓層
按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定,將共有土地之
    全部出賣於人,就為處分之共有人而言,係出賣其應有部分
    ,並對未同意出賣之共有人之應有部分有權一併出賣,此種
    處分權乃係基於實體法規定而發生,同意出賣之共有人並非
    代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約。又同法第
    34條之2第3項規定:第1項共有人,對於他共有人應得之對
    價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提
    出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產
    物權者,應代他共有人聲請登記。土地登記規則第35條第5
    款亦規定:部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土地
    全部申請土地權利變更登記,他共有人之土地所有權狀未能
    提出者,得免提出。可見未同意出賣之共有人並無依該買賣
    契約移轉其應有部分予買受人之義務。是未同意出賣之共有
    人之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣,未同意出賣
    之共有人既非該買賣契約之當事人,買受人自不得依該買賣
    契約對未同意出賣之共有人為請求
(最高法院106年度台上
    字第2482號判決意旨參照)。
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 樓主| 發表於 2021-5-27 19:09:54 | 顯示全部樓層
原告與被告陳炎明等3人間既訂有系爭買賣契約,則原告依
    買賣之法律關係,請求被告陳炎明等3人履行契約,並經被
    告陳炎明等3人於言詞辯論時表示同意(見本院卷第215至
    216頁),原告請求被告陳炎明等3人應於原告給付買賣價金
    1578萬9940元之同時,將系爭土地所有權全部移轉登記予原
    告,自屬有據。至於原告請求未同意出售之共有人即被告陳
    文龍履行契約部分,依上開說明,部分共有人依土地法第34
    條之1第1、5項規定,出售公同共有土地全部予他人,未同
    意出賣之共有人之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣
    ,未同意出賣之共有人既非該買賣契約之當事人,買受人自
    不得依該買賣契約對未同意出賣之共有人為請求。是以,未
    同意出售系爭土地之被告陳文龍並非系爭買賣契約之當事人
    ,則原告依買賣之法律關係,請求被告陳文龍履行契約,將
    系爭土地所有權移轉登記予原告,即無理由,應予駁回。被
    告陳誌銘、陳盤銘主張系爭買賣契約之價金應由被告4人平
    均分得,原告應將買賣價金分別給付被告4人等語,亦無可
    採,附此敘明。
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 樓主| 發表於 2023-3-9 19:53:21 | 顯示全部樓層
本帖最後由 sec2100 於 2023-3-9 20:21 編輯

臺灣高等法院 臺中分院 110 年度重上字第 257 號民事判決


按公同共有人之權利義務,依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第820條、第821條及第826條之1規定,於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體之同意;又共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者,其人數不予計算,民法第828條、第820條定有明文。次按關於公同共有土地之處分,依土地法第34條之1第1項、第5項之規定,祇須共有人過半數及其權利(潛在應有部分)合計過半數之同意即可為之。此為民法之特別法,應優先適用,故關於祭祀公業土地之處分,除公業規約另有規定外,非不可由該公業派下員以派下員過半數及其潛在的應有部分(即派下權比率)合計過半數之同意為之(最高法院98年度台上字第1372號判決參照)。準此,臺灣之祭祀公業倘未依祭祀公業條例登記為法人,因其並非法人,僅屬於某死亡者後裔公同共有祀產之總稱,其本身固無權利能力,不能為權利能力之主體,然其財產為祭祀公業派下員公同共有,而祀產如為土地時,其管理或處分,除公業規約另有規定外,依前揭民法第820條或土地法第34條之1規定,以派下員過半數及其潛在應有部分合計過半數之同意行之,且其潛在應有部分合計逾3分之2者,其人數可不予計算。
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