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劉作時律師 02-22420179

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優先承租權的使用前提

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本帖最後由 sec2100 於 2021-4-18 11:10 編輯

臺灣高等法院 109 年上字第 1376 號民事判決


而所謂「優先權」,必須義務人欲與第三人簽訂其與權利人同類型之契約時,權利人始有行使之機會,例如優先承買權,必須出賣人欲出賣時,優先承買權人始得行使優先承買權,又出租人欲出租租賃物時,優先承租人始得行使優先承租權,如遇出賣人不出賣、出租人不出租之情形者,優先權人即無行使優先權餘地。經查,系爭B契約除委託清除雜草暨管理利用系爭土地外,尚有「金廣米生產代銷合作協議」,約定由被上訴人代為銷售劉亦茹所生產之金廣米,並協議利潤分配事宜(參不爭執事項㈡,見原審卷第30至40頁、第228至232頁),而劉亦茹於系爭B契約存續期間屆滿前,固曾向被上訴人之承辦人員吳尊賢提出續約之請求(見原審卷第276頁),然被上訴人並無意願就系爭土地與劉亦茹續行締約,且因系爭土地所生產之金廣米遭客訴,故決定讓土地休耕使地力恢復等情,有劉亦茹與被上訴人所屬人員之通訊對話紀錄為憑(見原審卷第258至272頁、第277頁),堪認被上訴人於系爭B契約期滿後,已決意未「接續」委託他人管理系爭土地,而係迄至108年10月23日始另與訴外人何坤龍簽訂系爭C契約,委任期間自108年9月1日至109年6月30日止(參不爭執事項㈢),且系爭C契約僅單純委任何坤龍清除雜草暨管理土地,並無任何關於被上訴人代為銷售何坤龍種植農作物之利潤分配約定,此據何坤龍於本院證述:
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 樓主| 發表於 2021-4-18 11:04:40 | 顯示全部樓層
揆諸上開C契約之訂定與系爭B契約之期滿日相隔1年有餘,且已無農作物代銷分潤之約定,自難認被上訴人於系爭B契約存續期間屆滿後,有接續委託他人管理系爭土地及代為銷售作物之意思及行為,換言之,被上訴人既無欲與第三人簽訂同種類型、內容之契約,劉亦茹即無行使優先續約權之餘地。
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 樓主| 發表於 2021-4-18 11:05:27 | 顯示全部樓層
再者,系爭約款除「孳息得調整之」以外,並未就新約之內容作任何具體約定,而系爭約款既為「優先續約權」,解釋上應為除孳息數額得另行商議外,其餘均應依原契約(指系爭B契約)內容予以續訂沿用者,劉亦茹方享有優先續約權,反之則否,始符合契約文義,並兼顧雙方當事人權益,否則系爭約款並無被上訴人亦享有優先續約權之約定,若謂無論劉亦茹欲續訂之契約內容如何,被上訴人皆須全盤接受,毫無置喙權利,顯然失所衡平,亦非締約目的。
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 樓主| 發表於 2021-4-18 11:08:08 | 顯示全部樓層
j的數項理由retort lant之主張


準此,劉亦茹雖曾於系爭B契約未期滿前向被上訴人表達續約之意,惟被上訴人並未接續與第三人簽訂同種類型、內容之契約,劉亦茹即無行使優先續約權之餘地;且依劉亦茹提出如附件所示契約內容觀之,顯非原契約條款之延續,自不得主張仍有優先續約權;又參照前述劉亦茹存證信函及聲明書,可知劉亦茹已明知契約到期,亦表明徹底結束雙方關係,並就契約所定優先續約權並無欲保留主張之意;況系爭B契約非為單純租賃性質,並無默示更新轉為不定期限租賃等規定之適用等情,均如前述,是劉亦茹依系爭B契約第5條之約定,請求被上訴人應與之締結如附件所示之契約,即非有據,應予駁回。 
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 樓主| 發表於 2021-4-18 11:14:07 | 顯示全部樓層
LEE:


優先續約係讓契約雙方有優先議約之意,非當然發生契約延續之效力,而系爭B契約業於107年7月31日因期間屆滿而消滅,劉亦茹雖享有優先續約權,然劉亦茹所生產之金廣米多次遭消費者客訴品質不佳,伊認土地地力受損,欲休耕而未與劉亦茹續約,復無委託他人管理利用之計劃,且劉亦茹已於108年7月19日出具聲明書表示同意終止之意,自無再主張優先續約之餘地。
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