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劉作時律師 02-22420179

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非自然死亡之屋經分割再賣,是什麼瑕疵?

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發表於 2020-3-9 10:47:57 | 顯示全部樓層 |閱讀模式

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ntp 108重訴420判決
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 樓主| 發表於 2020-3-9 10:51:42 | 顯示全部樓層
所謂「凶宅」,係指非自然身故情事之房屋,雖無法律
        上之定義,然依一般不動產買賣之交易慣例,係指曾發
        生凶殺或自殺致死之情事之房屋,此一因素,雖或未對
        此類房屋造成直接物理性之損傷,惟就一般社會大眾言
        ,仍屬於心理層面嫌惡狀況,對居住於其內之住戶而言
        ,除對居住品質會發生疑慮外,在心理層面上也會造成
        相當大之負面影響。因此,在房地產交易市場及實務經
        驗中,具有非自然身故情事之房屋,會嚴重影響購買意
        願及購買價格,也造成該等房屋之市場接受程度及價格
        低落情事,同時該等房屋從市場接受度而言,也非一般
        適於居住之標的,與週遭房屋相較,買賣價格有顯著低
        落情事,故依估價學理「適合性原則」而言,非自然身
        故之情事,將對不動產之個別條件產生負面影響,造成
        經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,應認屬物之
        瑕疵(最高法院103年台上字第960號民事判決參照,該
        案凶宅經鑑定後市場價格減損達25%,另外台臺灣高等
        法院107年度上字第602號民事判決記載該案凶宅經鑑定
        後減損價格達21%)。
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 樓主| 發表於 2020-3-9 10:53:12 | 顯示全部樓層
又上述內政部命令,並非指買賣標的不動產必須在賣方
        產權持有期間內發生凶殺或自殺死亡之非自然身故情事
        ,才可認為是「凶宅」;亦非表示在賣方產權持有期間
        以前發生凶殺或自殺死亡之非自然身故情事,因而減損
        買賣標的不動產之交易價格,具減少其價值之瑕疵時,
        出賣人可以不負物之瑕疵擔保責任。因此,委託不動產
        仲介業者銷售不動產時,關於不動產物件何交易重要資
        訊須負誠實告知義務而應詳細列載於不動產標的現況說
        明書,以提供買方得以充分瞭解買賣標的不動產物件之
        資訊,以符誠信原則,並減少買賣糾紛,核與買賣標的
        不動產是否具有物之瑕疵,賣方依法是否應負物之瑕疵
        擔保責任,顯屬二事,當無從排除買賣標的不動產於取
        得產權以前發生非自然身故而致其交易價值減損具有物
        之瑕疵時,應負之物之瑕疵擔保責任。
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