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劉作時律師 02-22420179

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居間報酬(何時要返還,何時不用返還)

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本帖最後由 sec2100 於 2018-1-11 22:24 編輯

而查,被告永誠公司固有違反居間人調查及
    據實報告義務之舉,然原告既未證明被告永誠公司有因此而
    為利於系爭房地買受人賀周靜,或有違反誠信而由賀周靜收
    受利益之行為,即與民法第571條規定之要件尚有未符,原
    告自不得援引該規定請求返還已給付之報酬。況按約定之報
    酬,較居間人所任勞務之價值,為數過鉅失其公平者,法院
    得因報酬給付義務人之請求酌減之;但「報酬已給付者,不
    得請求返還」。亦為民法第572條所明定。則縱認本件有民
    法第571條規定之適用,被告永誠公司充其量僅不得依系爭
    契約請求原告給付報酬,尚非謂原告得逕依該條規定請求被
    告永誠公司返還已收取之報酬,至原告是否得以委託人身分
    另向被告永誠公司主張居間人之債務不履行等責任
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 樓主| 發表於 2017-7-1 08:56:20 | 顯示全部樓層
吳嫻玲違反居間人所負妥
    為調查、據實報告等義務致原告受有損害,應連帶負系爭契
    約第7條第4項、不動產經紀業管理條例第26條第1、2項所定
    之損害賠償責任,
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 樓主| 發表於 2017-7-1 08:59:54 | 顯示全部樓層
tpe 105,訴,3492

沒有審到224,直接用不動產經紀人條例及系爭契約來判

末按訴訟標的有數項而僅有單一聲明之「客觀訴之合併」,
    有關「損害賠償」之訴訟型態,法院倘認其中一項標的之請
    求為無理由者,固仍須就他項標的之請求逐一審判,惟於其
    一項請求認為有理由,可為原告全部勝訴之判決,或僅受一
    部勝訴之判決,而該勝訴部分與依他項標的所得請求之損害
    額並無軒輊時,即無須另就他項標的請求為審判之必要(最
    高法院99年度台上字第2033號判決要旨參照)。
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 樓主| 發表於 2017-7-3 20:18:14 | 顯示全部樓層
本帖最後由 sec2100 於 2018-7-26 22:46 編輯

惟按居間契約係當事人約定,一方為他方報告訂約之機會,
    或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約,民法第565條之規
    定甚明。是居間契約為勞務給付契約之一種,而居間人之報
    酬則為其勞務給付之對價。又隨著社會變遷,不動產交易所
    涉法令規範益形複雜,為建立不動產交易秩序、保障交易者
    權益、促進不動產交易市場健全發展,立法者且制訂不動產
    經紀業管理條例,將居間仲介不動產交易之經紀人資格專業
    化與證照化。而為進行不動產之居間仲介,經紀人必須提供
    類似不動產之交易價格、有關契約內容規範之說明、提供關
    於不動產必要之資訊、告知依其專業應查知之不動產之瑕疵
    、協助買受人對不動產進行必要之檢查,以及其他中央主觀
    機關為保護交易當事人所為之規定,此等專業諮詢之勞務之
    提供,理應受到尊重並可於不動產交易市場上要求相當之對
    價。前揭民法第568條固然明定居間人之報酬須以契約成立
    始得請求,解釋上亦且進一步認為契約若於成立後發現有無
    效或得撤銷之情,居間人負有返還居間報酬之義務;然居間
    人報酬乃其搓合仲介當事人訂立契約所提供勞務之對價,契
    約既然成立,足見居間人之仲介行為獲致效果,自有請求報
    酬之權利。若該契約於成立後因有無效或得撤銷之情形,不
    問居間人對於該無效或得撤銷原因之發生或存在是否可得歸
    咎,均因此喪失受領報酬之權利,不啻認為居間人所提供之
    勞務,僅能附隨於有效成立之契約而受評價,獨立而言即毫
    無市場價值,此顯非建立專業不動產經紀人制度及保障不動
    產交易市場安全之旨,是以參諸第528條「稱委任者,謂當
    事約定,一方委託他方處理事務,他方允為處理之契約。」
    、第529條「關於勞務給付之契約,不屬於法律所定其他契
    約之種類者,適用關於委任之規定。」、第535條「受任人
    處理委任事務,應依委任人之指示,並與處理自己事務為同
    一之注意,其受有報酬者,應以善良管理人之注意為之。」
    、民法第571條「居間人違反其對於委託人之義務,而為利
    於委託人之相對人之行為,或違反誠實及信用方法,由相對
    人收受利益者,不得向委託人請求報酬及償還費用。」等規
    定之意旨,本院認為上開民法第568條之適用,於契約成立
    後因故無效、撤銷或解除之情形,應採取限縮解釋,僅於居
    間人對於該無效、得撤銷、得解除原因之發生或存在,係屬
    可歸責時,居間人方有返還報酬之義務。


YL 105重訴50
是以如居間人居間成立之契約,事後
    因成立時已附隨之情事,例如撤銷權、解除條件等原因而消
    滅時,居間人應負返還報酬之義務,因訂約時已存在之瑕疵
    而解除契約者,亦同。然如因契約成立後發生之情事,例如
    因債務不履行之解除或當事人合意解除等原因而消滅時,則
    不負此義務。



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發表於 2017-9-3 21:39:48 | 顯示全部樓層
按稱居間者,謂當事人約定一方為他方報告訂約之機會,或
    為訂約之媒介,他方給付報酬之契約,為民法第565條所明
    定。依此規定,居間有二種情形,一為報告訂約機會之報告
    居間,一為訂約之媒介居間。所謂報告居間,不以於訂約時
    周旋於他人之間為之說合為必要,僅以為他方報告訂約之機
    會為已足,至媒介居間,則係受契約當事人雙方委託,斡旋
    於當事人雙方之間,與報告居間僅向一方當事人報告訂約之
    機會者有所不同。

tpe 106簡上30
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 樓主| 發表於 2017-11-4 20:12:01 | 顯示全部樓層
本帖最後由 sec2100 於 2017-11-4 20:20 編輯

按居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求
      報酬。契約附有停止條件者,於該條件成就前,居間人不
      得請求報酬,民法第568 條定有明文。而媒介居間人固以
      契約因其媒介而成立時為限,始得請求報酬。但媒介居間
      人倘已媒介就緒,而委託人故意拒絕訂約,依誠信原則,
      仍應支付報酬,亦有最高法院84年度台上字第2925號判決
      可資參考。
臺灣新竹地方法院民事判決      105年度重訴字第172號
錸德為d,敗訴
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 樓主| 發表於 2018-1-11 22:23:37 | 顯示全部樓層
本帖最後由 sec2100 於 2018-1-11 22:34 編輯

按居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報
    酬;契約附有停止條件者,於該條件成就前,居間人不得請
    求報酬,民法第568條定有明文,其立法理由並揭示「居間
    之報酬,俟居間人報告或媒介契約成立後支付,此當然之理
    ,亦最協當事人之意思。故契約無效,或契約已成而撤銷者
    ,居間人不得請求報酬。至契約雖已成立,而附有停止條件
    者,其停止條件成就前,亦不得請求報酬,蓋停止條件成就
    ,契約即不成立也。附有解除條件者,亦可以此類推,無待
    明文規定也。」等旨,是以如居間人居間成立之契約,事後
    因成立時已附隨之情事,例如撤銷權、解除條件等原因而消
    滅時,居間人應負返還報酬之義務,因訂約時已存在之瑕疵
    而解除契約者,亦同。然如因契約成立後發生之情事,例如
    因債務不履行之解除或當事人合意解除等原因而消滅時,則
    不負此義務。

惟按居間契約係當事人約定,一方為他方報告訂約之機會,    或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約,民法第565條之規    定甚明。是居間契約為勞務給付契約之一種,而居間人之報    酬則為其勞務給付之對價。又隨著社會變遷,不動產交易所    涉法令規範益形複雜,為建立不動產交易秩序、保障交易者    權益、促進不動產交易市場健全發展,立法者且制訂不動產    經紀業管理條例,將居間仲介不動產交易之經紀人資格專業    化與證照化。而為進行不動產之居間仲介,經紀人必須提供    類似不動產之交易價格、有關契約內容規範之說明、提供關    於不動產必要之資訊、告知依其專業應查知之不動產之瑕疵    、協助買受人對不動產進行必要之檢查,以及其他中央主觀    機關為保護交易當事人所為之規定,此等專業諮詢之勞務之    提供,理應受到尊重並可於不動產交易市場上要求相當之對    價。前揭民法第568條固然明定居間人之報酬須以契約成立    始得請求,解釋上亦且進一步認為契約若於成立後發現有無    效或得撤銷之情,居間人負有返還居間報酬之義務;然居間    人報酬乃其搓合仲介當事人訂立契約所提供勞務之對價,契    約既然成立,足見居間人之仲介行為獲致效果,自有請求報    酬之權利。若該契約於成立後因有無效或得撤銷之情形,不    問居間人對於該無效或得撤銷原因之發生或存在是否可得歸    咎,均因此喪失受領報酬之權利,不啻認為居間人所提供之    勞務,僅能附隨於有效成立之契約而受評價,獨立而言即毫    無市場價值,此顯非建立專業不動產經紀人制度及保障不動    產交易市場安全之旨,是以參諸第528條「稱委任者,謂當    事約定,一方委託他方處理事務,他方允為處理之契約。」    、第529條「關於勞務給付之契約,不屬於法律所定其他契    約之種類者,適用關於委任之規定。」、第535條「受任人    處理委任事務,應依委任人之指示,並與處理自己事務為同    一之注意,其受有報酬者,應以善良管理人之注意為之。」    、民法第571條「居間人違反其對於委託人之義務,而為利    於委託人之相對人之行為,或違反誠實及信用方法,由相對    人收受利益者,不得向委託人請求報酬及償還費用。」等規    定之意旨,本院認為上開民法第568條之適用,於契約成立    後因故無效、撤銷或解除之情形,應採取限縮解釋,僅於居    間人對於該無效、得撤銷、得解除原因之發生或存在,係屬    可歸責時,居間人方有返還報酬之義務。


臺灣宜蘭地方法院民事判決       105年度重訴字第50號
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 樓主| 發表於 2018-11-13 04:18:13 | 顯示全部樓層
本帖最後由 sec2100 於 2018-11-13 04:31 編輯

臺灣臺北地方法院民事判決       105年度訴字第3492號


又原告另依民法第571條、第179條規定為請
    求權基礎,訴請被告永誠公司返還該報酬48萬元,然按居間
    人違反其對於委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行
    為,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,不得向
    委託人請求報酬及償還費用,民法第571條固有明文。惟違
    反本條規定之法律效果,為居間人不得向委託人請求報酬及
    償還費用,委託人就已支付之報酬,尚非得逕依本條規定為
    請求返還,且本條之適用,依其文義,須居間人違反其對於
    委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行為,或違反誠
    實及信用方法,由相對人收受利益者,始足當之;如居間人
    違反委託義務,並無利於委託人之相對人之行為,或其違反
    誠實及信用方法,未自相對人收受利益者,依上開文義之相
    反解釋,如居間契約已成立,居間人應仍得請求報酬,至於
    委託人得否另向居間人主張債務不履行等責任,係屬另事,
    不可混為一談。

而查,被告永誠公司固有違反居間人調查及    據實報告義務之舉,然原告既未證明被告永誠公司有因此而    為利於系爭房地買受人賀周靜,或有違反誠信而由賀周靜收    受利益之行為,即與民法第571條規定之要件尚有未符,原    告自不得援引該規定請求返還已給付之報酬。況按約定之報    酬,較居間人所任勞務之價值,為數過鉅失其公平者,法院    得因報酬給付義務人之請求酌減之;但「報酬已給付者,不    得請求返還」。亦為民法第572條所明定。則縱認本件有民    法第571條規定之適用,被告永誠公司充其量僅不得依系爭    契約請求原告給付報酬,尚非謂原告得逕依該條規定請求被    告永誠公司返還已收取之報酬,至原告是否得以委託人身分    另向被告永誠公司主張居間人之債務不履行等責任,要屬另    事(詳後述),是原告主張依解約後回復原狀、不當得利之    法律關係,訴請被告永誠公司返還其已給付之居間報酬全額    48萬元,殊非可採。

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