民事案件諮詢費每次3仟元,進行方式請點入。

劉作時律師 02-22420179

 找回密碼
 立即註冊
查看: 3059|回復: 2

預售屋契約中的建商違約金之規定

  [複製鏈接]

5113

主題

1萬

帖子

3萬

積分

超級版主

Rank: 8Rank: 8

積分
36479
發表於 2017-4-22 21:53:47 | 顯示全部樓層 |閱讀模式

馬上註冊,結交更多好友,享用更多功能,讓你輕鬆玩轉社區。

您需要 登錄 才可以下載或查看,沒有帳號?立即註冊

x
按系爭房屋買賣契約第12條「開工及取得使用執照期限」
      約定:「(一)本預售屋之建築工程應在民國102 年11月
      30日之前開工,民國104 年12月31日之前完成主建物、附
      屬建物及使用執照所訂之必要設施,並取得使用執照。但
      有下列情事之一者,得順延其期間:1.因天災地變等不可
      抗力之事由,致乙方不能施工者,其停工期間。2.因政府
      法令變更或其他非可歸責於乙方之事由發生時,其影響期
      間。3.因自來水、電力公司、電信局、瓦斯公司或污水管
      工程延誤裝設時,其影響期間。(二)乙方(按即被告潤
      旺公司)如逾前款期限未開工或未取得使用執照,每逾一
      日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予甲方
      (按即原告)。若逾期三個月仍未開工或取得使用執照,
      視同乙方違約,雙方同意依違約處罰之規定處理。」第24
      條「違約之處罰」約定:「(一)乙方違反本契約第11條
      、12條及第23條之規定,而無法改正即為乙方違約。(二
      )乙方有前款違約情事之一者,甲方得解除本契約;解約
      時乙方除應將甲方已繳之本契約價款退還予甲方,如有遲
      延利息應一併退還,並應同時賠償本契約總價款百分之15
      之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者,則以已繳價
      款為限。」

g1,ntp,105訴2142

回復

使用道具 舉報

5113

主題

1萬

帖子

3萬

積分

超級版主

Rank: 8Rank: 8

積分
36479
 樓主| 發表於 2017-5-3 19:20:55 | 顯示全部樓層
至原告主張請被告說明系爭房地是否已轉售他人,或提出近
    期有賣出系爭建案同房型之買賣契約,證明被告等未實際受
    損害;及被告抗辯系爭房地解約後有跌價損失等情,然契約
    解除後所生之損害或獲利,並非民法第252 條規定核減違約
    金所應審酌之事項,縱被告等因轉售系爭房地而受有利益,
    或近期售出系爭建案之房地仍有獲利或已有損失,均非本院
    審酌判斷違約金是否過高之依據,是原告此部分主張,即無
    調查之必要,而被告此部分抗辯,亦無可採。

G1 NTPE 105訴3389
回復 支持 反對

使用道具 舉報

5113

主題

1萬

帖子

3萬

積分

超級版主

Rank: 8Rank: 8

積分
36479
 樓主| 發表於 2020-5-31 21:50:22 | 顯示全部樓層
最高法院 109 年台上字第 1031 號民事判決

按當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金,惟約定
之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,民法第250條第1項
、第252 條定有明文。又當事人約定之違約金是否過高,須依一
般客觀事實,社會經濟狀況,當事人所受損害情形為衡量標準。
債務已為一部履行者,亦得比照債權人所受之利益減少其數額。
倘違約金係損害賠償總額預定性質者,尤應衡酌債權人實際上所
受之積極損害及消極損害,以決定其約定之違約金是否過高。兩
造以系爭條款約定之違約金,屬損害賠償額預定性質之違約金
上訴人於被上訴人通知解除契約之前,已繳納第1至14期價金共1
,456萬元,為原審認定之事實。則就上訴人已履約部分,被上訴
人是否未受有利益?倘受有利益,其情為何?原審於審酌沒收之
違約金是否過高時,未併予審酌,已有疏略。又原審雖認系爭房
地所在之臺北市○○區○○路4 段周邊公寓大廈價格,較系爭買
賣契約成立時跌價約19%(見原判決第6 頁),然所憑與系爭房
地相互對照計算之內政部實價登錄網站查詢資料所載「成功路 4
段167巷1-30 號」建物,不僅位處巷內,且屋齡為23年(見原審
卷第145頁),與系爭房地臨成功路,係107年始建築完成之新成
屋(同上卷第243 頁),其建築結構、建材、設備等客觀條件,
容有差異,是否未影響抗跌比例?得否逕以該中古房地之價格作
為判斷系爭房地於解約時跌價比例之證明?均滋疑義。另原審再
謂被上訴人因上訴人債務不履行,需負擔系爭房地至再出售前之
房屋稅及地價稅,並認極有可能因不動產市場交易價格持續低迷
,致無法取得預期之利潤(見原判決第6 頁),惟未究明被上訴
人是否確實損失預期利益及因此負擔稅費若干,尤有未合。上開
各情,與系爭條款所約定違約金是否應予酌減及如何酌減攸關,
原審未遑詳予調查審認,遽為上訴人不利之判決,自屬速斷。上
訴論旨,指摘原判決違背法令,求予廢棄,非無理由。
回復 支持 反對

使用道具 舉報

您需要登錄後才可以回帖 登錄 | 立即註冊

本版積分規則



站長信箱| Archiver| 手機版| 小黑屋| 劉作時律師 0918713101

GMT+8, 2024-3-28 20:56 , Processed in 0.102118 second(s), 21 queries .

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回復 返回頂部 返回列表