是不定期租賃及終止契約是否合法?

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最高法院 111 年度台上字第 74 號民事判決


按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見，民事訴訟法第226條第3項定有明文。是法院為當事人敗訴之判決，關於攻擊防禦方法之意見，有未記載於理由項下者，即為同法第469條第6款所謂判決不備理由，其判決自屬違背法令。又不定期之房屋租賃，出租人有收回以供自己營業之使用必要時，依土地法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自用。惟房屋租賃定有期限者，無上開規定之適用。查富驛公司係於106年9月28日變更登記其董事長為侯嘉禎，在此之前侯尊中為富驛公司登記之法定代理人，戴殷雄自同年5月9日登記為小紅公司之法定代理人，小紅公司向富驛公司承租系爭租賃物經營系爭餐廳，原租約展延租期104年10月31日屆滿後，雙方成立系爭租約，為原審認定之事實。惟富驛公司與小紅公司分別由侯尊中、戴殷雄各自代表於106年6月1日簽訂房屋租賃契約書，約定租期自同日起至115年12月30日止，有房屋租賃契約書可稽（臺灣士林地方法院卷第41至46頁）。似見雙方間之房屋租賃關係（下稱6月1日租約）已非屬不定期租賃，果爾，原判決認富驛公司依土地法第100條第1款規定，於106年11月14日合法終止租約，即有可議。

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又依6月1日租約第3條、第15條第1項約定，租金於每月25日前支付，小紅公司遲付租金之總額須達2個月之租額，並應於遲延給付逾2個月，經富驛公司定相當期間催告，仍不為支付者，富驛公司始得終止租約。而依系爭抵銷協議書、補充協議書，小紅公司無庸給付106年4月至9月之租金，依系爭早餐協議書之約定，小紅公司尚得請求富驛公司給付同年9月至11月之早餐費用，富驛公司自同年11月6日起未盡使系爭租賃物合於約定使用收益狀態之保持義務，均為原審所是認。小紅公司抗辯以上開早餐費用抵償租金，其未積欠租金，富驛公司以同年11月6日存證信函終止租約不合法，是否亳無足採？究竟富驛公司與小紅公司租賃關係是否繼續存在？尚有未明。凡此攸關小紅公司有無占有系爭租賃物之正當權源？小紅公司是否負租金給付之遲延責任及富驛公司終止租約合法與否之判斷？非無進一步研求之必要。再者，租約究竟何日終止？小紅公司於108年7月29日返還系爭租賃物前，有無合法占有權源？倘無，其占有是否構成對富驛公司權益之侵害？能否謂屬單純債務不履行？與富驛公司主張小紅公司占用系爭租賃物是否構成侵權行為及不當得利之判斷，戴殷雄、黃耀賢對於小紅公司業務之執行，有無違反法令，所關頗切。本件上開事實既屬不明，本院自無從為法律上之判斷。原審未遑詳加調查審認，遽以上述理由為富驛公司、小紅公司不利之判決，不免速斷。富驛公司、小紅公司上訴論旨，各自指摘原判決上開不利於己部分不當，求予廢棄，均非無理由。