善良管理人之注意義務

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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第3487號


按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，其受有報酬      者，應以善良管理人之注意為之。民法第535條定有明文      。所稱善良管理人之注意義務，乃指具有相當知識經驗且      忠於職守之受任人，依交易上一般觀念所用之注意而言(      最高法院103年台上字第497號民事判決參照)。揆諸前揭      說明，兩造所簽訂之系爭契約具有委任性質，故受任人即      被告應就其所提供之推薦人選，盡到善良管理人之注意義      務。

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《不動產經紀業管理條例》第21條第3項規定：
經紀業或經紀人員有下列各款行為之一者，處新臺幣10萬元以上300萬元以下罰鍰：
藉不動產仲介或代銷業務，收取差價或報酬，超過法定或約定之限制。
故意隱瞞重要事項，或提供不實資訊，或有其他欺罔行為，致損害於交易當事人之權益。
... (其他情形)

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上訴人係透過被上訴人鄭惟湘之南北不動產小港加盟店而購買系爭房地，上訴人、鄭惟湘成立仲介居間契約（下稱系爭居間契約），而鄭惟湘於銷售廣告單上標示「總建坪41.34 坪」，核與實際面積不符，鄭惟湘未善盡不動產經紀業者及居間人之善良管理人注意義務，核實調查系爭建物實際面積是否與地政登記資料相符，違反屬保護他人法律性質之不動產經紀業管理條例（下稱系爭管理條例）第21條第3項規定，依系爭管理條例第26條第2項規定、民法第184條第2項及第227條第1項適用第226條第1項規定

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倘上訴人有過失，其所稱被上訴人對售價未曾反對乙節，亦非不能認係上訴人抗辯被上訴人與有過失，據之斟酌賠償數額減輕。原審未遑審究上訴人有何違反注意義務之具體情事，徒以系爭房地售價偏低之結果，逕認上訴人處分系爭房地有過失，並謂被上訴人未反對800萬元之售價，無從為有利上訴人之認定，爰為不利上訴人之論斷，自有未合。
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查系爭房地原為被上訴人所有，被上訴人於91年6月7日將之移轉登記予上訴人，目的在擔保上訴人及其母劉振坤對被上訴人之債權，上訴人於108年3月15日以800萬元將系爭房地出售予黃四川，嗣並為所有權移轉登記，為原審認定之事實，上訴人於事實審並一再抗辯：伊於107年12月17日即已告知被上訴人將以800萬元出售系爭房地，被上訴人未曾反映價格過低，有律師函可稽(見一審卷一第419至420頁、第433至434頁)等語。是上訴人前開變賣取償行為，對被上訴人是否負損害賠償責任，須就上開應審酌事項，並上訴人通知被上訴人出售價格後未置可否之態度，客觀上是否足令上訴人信賴其已同意該售價等情狀，綜合判斷其有無過失。

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債權人為求其債權滿足而處分擔保物，不能視同無償，其利益狀態與一般擔保物權人無殊，應以善良管理人之注意為之(民法第881條第1項參照)，尚非結果責任。其處分之標的為不動產者，須審酌債權人有無踐行合理估價、徵詢債務人意見之程序，所採變價方式、議價過程與一般慣例是否相符，及開始變賣已經過之期間並其他影響相關因素，綜合判斷其有無盡善良管理人之注意。

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按銀行辦理不動產抵押貸款，除不動產價值鑑估影響貸款債務之未來獲償性外，因借款人於擔保之不動產價值不足清償借款債務時，仍須就該不足部分負擔終局清償之責，是借款人有無借款真意及其償債資力良窳等，自亦屬影響銀行放款與否之重要因素。而非經營、管理層級之銀行職員承辦放款業務，在其業務範圍內，係受託為銀行處理事務之人，無論其係獨立、輔佐或有無最終決定權限，亦不論其係自始或事中參與處理，如有未遵循銀行就相關職務執行所訂之工作規則者，即難謂已盡善良管理人之注意，應屬不完全之勞務給付，倘因此致銀行受有損害，即應負擔損害賠償之責。至該不完全之給付，與銀行所受損害間是否有相當因果關係，應以該給付所造成之客觀存在事實，依吾人智識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，即足當之。　


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果爾，藍俊德依系爭協議書所負受任人注意義務，是否僅須向上訴人報告船舶還在建造中即為已足？上訴人抗辯其於投資後，遲無法獲知後續進展情形，藍俊德有拒不說明投資款流向之過失，是否全無可採？非無進一步研求之餘地。況日商船廠公司曾於110年4月20日致函巴商公司，表示已於103年5月29日收受巴商公司給付之第1期款項，並未於104年5月31日前收受第2期款項美金140萬元，亦為原審所認定，則系爭監造合約後續履行狀況為何？該契約效力如何？上訴人給付系爭投資款是否已全數無法取回？均有未明，原審徒以上訴人自承未依約給付第2期投資款，即臆測上訴人所給付系爭投資款，依系爭第11條約定確有遭日商船廠公司沒收之極高風險，自有認定事實不憑證據之違法。原審未詳予推求藍俊德依系爭協議書應盡之受任人注意義務為何？並據以判斷藍俊德是否已盡其義務，遽謂上訴人主張藍俊德違反受任人之義務均無可採，而為不利於上訴人之認定，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

最高法院 114 年度台上字第 226 號民事判決

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按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見，民
    事訴訟法第226條第3項定有明文。是法院為當事人敗訴之判
    決，關於足以影響判決結果之攻擊防禦方法之意見，有未記
    載於理由項下者，即為同法第469條第6款所謂判決不備理由
    ，其判決自屬違背法令。查上訴人寄發予被上訴人之110年6月2日存證信函記載被上訴人與陳輝勲間之合約轉讓，未曾知會上訴人或經其同意，應由被上訴人與陳輝勲自行解決，且被上訴人明知與上訴人無合約轉讓，卻蓄意發函恐嚇買賣雙方及代書、銀行等語（見一審卷一第257至261頁）。上訴人並於原審一再主張伊曾以110年6月2日存證信函表明不知被上訴人與陳輝勲間之合約協議等情事，被上訴人仍置之不理，於同年月10日聲請執行查封系爭土地，縱非故意，亦背於善良管理人注意義務等節（見原審卷第147至148、150、281頁）。此攸關被上訴人聲請系爭假處分強制執行是否違反注意義務而有過失，核屬重要之攻擊方法，原審僅以被上訴人聲請系爭假處分非屬侵權行為，而未就上訴人主張被上訴人聲請系爭假處分強制執行亦有故意過失部分說明何以不足採取之理由，遽為上訴人不利之認定，即有理由不備之違誤。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。　　

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系爭委託書第5點固約定被上訴人受上訴人委任出售時，有權決定房屋價款等語。但被上訴人未考量購入成本、市場行情及合理利潤等情，於106年3月22日以遠低於市場行情之85萬元，將運河東郡房產出售予孔明，顯有未盡受任人善良管理人之注意義務，則上訴人依民法第544條規定請求被上訴人負損害賠償責任，核屬有據。