優先承買權相關

sec2100

臺灣臺北地方法院 104 年重訴字第 1074 號民事判決

次按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建
    築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨
    先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優
    先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優
    先購買權人之明文。

故該條項規定之優先承購權係指他共有
    人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有
    請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律
    規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不
    得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院65
    年台上字第853號判例意旨參照）。

sec2100

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第214號

按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
    單獨優先承購，土地法第三十四條之一第四項定有明文。此
    即共有人之優先承購權，其法律性質為債權效力之法定形成
    權，不容許當事人任意予以限制或剝奪，其行使之主體須為
    出賣應有部分之共有人以外之其他共有人，並於權利人向出
    賣應有部分之共有人，為以同一價格共同或單獨優先承購之
    意思表示時，即發生效力，而形成以義務人與第三人同樣條
    件為內容之買賣契約，毋須義務人承諾。查原告為系爭房地
    之共有人，對於被告黃政傑、黃琮証出售系爭房地應有部分
    ，自有優先承購權，而原告於接獲被告黃政傑、黃琮証是否
    優先承購之通知後，旋即於期限內向被告黃政傑、黃琮証表
    示承購，並於約定之日到場欲與被告黃政傑、黃琮証簽約、
    交付款項，卻因被告黃政傑、黃琮証拒絕而未果，業如前述
    ，則堪認原告已行使其優先承購權，且亦無其他共有人表示
    優先承購之情形，則兩造間應即形成以按附件所示『出賣共
    有房地優先購買權通知書』同樣條件為內容之買賣契約，不
    待被告黃政傑、黃琮証為承諾。至被告黃政傑、黃琮証雖以
    渠等已與訴外人林榮華解除買賣契約、原告不得主張優先承
    買權等語，並提出解除買賣契約協議書一份為憑（本院卷第
    59頁）。然按土地法第三十四條之一第四項所定之他共有人
    優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三
    人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，
    於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避
    免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「
    合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而
    行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有
    權利義務關係已有變更，自不能再任由渠等合意解除契約，
    以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用
    （最高法院84年度台上字第2134號民事裁判要旨參照）。

查    原告業已於接獲被告黃政傑、黃琮証通知後，於107年1月4    日以存證信函向被告黃政傑、黃琮証表示優先購買系爭房地    之意思，被告黃政傑、黃琮証於107年1月10日始為解除其與    訴外人林榮華間之買賣契約，逵出前述，對於原告以共有人    身分就系爭房地之優先承買權自不生影響。從而，原告依土    地法第34條之1第4項規定及本於原告行使優先承購權後於原    告與被告黃政傑、黃琮証間就系爭房地成立買賣契約之法律    關係，請求被告黃政傑、黃琮証按附件所示『出賣共有房地    優先購買權通知書』補訂書面買賣契約，並移轉系爭土地應    有部分各1/15、3/15，及交付系爭建物事實上處分權權利範    圍各1/15、3/15，為有理由。