租賃物的不完全給付

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故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任；契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第227條不完全給付之規定行使其權利（最高法院77年度台上第2369號、98年度台上字第222號判決意旨可資參照）。是交付、保持合於約定使用之租賃物為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，而構成不完全給付。

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且當事人債之關係存續期間，為促進實現主給付義務，或為維護他方當事人人身或財產上之利益，基於誠實信用原則而有相關之附隨義務，關於契約標的之品質、瑕疵存否內容之告知，即為契約上之附隨義務，則以營業為目的之租賃標的物，承租人往往須就租賃標的物重為裝潢並支出相當費用，且繼續營業相當時間始得回收，故租賃標的物是否有樓地板鋼筋遭切除、有無污水排放管線或化糞池設置，有無建築物結構安全疑慮及符合現代都市計劃衛生設備等事，應屬租賃契約之重要內容。而出租人如知悉承租人租賃房屋目的在作為牙醫診所營業使用，租賃期間又非屬短期，為促進主給付即租賃標的物之使用、收益，使承租人得以長時間營業而使給付利益獲得最大可能之滿足，維護承租人財產上利益，出租人自有就租賃標的物是否為有樓地板遭切除、設置污水管線、化糞池等事實告知承租人之附隨義務。

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上訴人另辯稱系爭房屋本即經上訴人出租他人作為牙醫診所使用多年，並無被上訴人無法作為診所使用之情形，其無未依債之本旨而為給付之情云云。然查，兩造於簽訂系爭租賃契約時，兩造均知悉被上訴人承租系爭房屋之目的為作為經營牙醫診所使用一節，復為兩造所不爭執，則縱使兩造未於系爭租賃契約中約明，然上訴人仍應提供堪於作為經營牙醫診所使用之建物予被上訴人使用，而作為租賃物之系爭房屋1樓樓地板鋼筋遭切斷、污水直接排入地下室，未妥善設置污水排放設施、化糞池等情，於出租時上訴人就前情均知之甚詳，自應主動告知被上訴人，亦即此為上訴人依系爭租賃契約所負之說明附隨義務，與兩造有無約明無涉。又系爭房屋前經上訴人出租予他人作為牙醫診所使用多年一節，固為證人楊大為、林育諄到庭證述明確無誤，惟就系爭房屋現況以觀，系爭房屋1樓樓地板鋼筋遭整排切斷，且污水直接排放至地下室，有現場照片可佐（見原審卷第41至73頁、第241-1至275頁），則系爭房屋1樓樓地板是否確堪負重，可得放置相關牙醫診所醫療機器、設備，而無結構安全疑慮乙事，已值存疑，且就污水排放至地下室之事，污水勢必因時間日積月累而逐漸增加，縱使一開始地下室仍有空間存放污水，然前經使用多年，地下室是否仍有空間存放污水，亦有疑問，且多年存放污水後，就系爭房屋安全衛生勢必有所影響，被上訴人既係欲將系爭房屋作為牙醫診所使用，則有無妥善設置污水排放設施、化糞池，涉及醫療安全衛生事項，系爭房屋既有前開1樓樓地板鋼筋遭切斷、污水直接排放地下室等情，上訴人於簽約前既已違反附隨義務而未為告知，且前情確足以影響牙醫診所營運，仍應認上訴人所交付系爭房屋屬未依債之本旨而為給付。又上訴人雖以設計圖說時間與被上訴人所稱進場時間不符、朋林公司尚進行設計、水電工程施工、進料等情，顯見被上訴人亦認系爭房屋可得繼續作為牙醫診所使用云云。然兩造就系爭房屋簽訂系爭租賃契約後，租賃期間雖自111年7月1日起算，惟於000年0月間，上訴人已將系爭房屋交付被上訴人裝潢使用，後經被上訴人委由朋林公司之王志傑進行裝潢設計，陸續繪製設計圖說，但迄至進入系爭房屋施作基礎工程如拆除、清運、屋況整理、水電配置等工程時，始發現系爭房屋有前開情形之經過情節，業經證人王志傑證述明確如前，證人王志傑所證述內容亦與一般社會裝潢常情無明顯相悖之處，且室內裝修設計內容可能經設計師與業主來回討論，非可一次繪圖而全然不須修改，且為求施工效率，在設計後未久即同步進行基礎工程，不同工程項目仍可能相互協調同時進行，故設計繪圖、修改且在各工程項目中部分先行進料等情，均核與裝潢常情並無相違之處，反益徵本件確係被上訴人委由朋林公司之設計師設計、繪圖並進場施作，將系爭房屋舊有裝潢拆除後，始能陸續發現系爭房屋有前開屋況問題，上訴人一再主張被上訴人明知系爭房屋之屋況問題，卻仍認可得繼續作為牙醫診所使用云云，顯屬無據，上訴人此部分辯稱，尚非可採。從而，本件上訴人提供之系爭房屋，尚非合於系爭租賃契約所約定合於使用、收益之租賃物，亦即該租賃物並不符合被上訴人經營牙醫診所之使用目的，故上訴人即未依債之本旨而為給付，屬不完全給付，被上訴人自得依民法第227條準用給付遲延相關規定終止系爭租約，

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又被上訴人已於111年6月30日以存證信函定期催告上訴人進行修繕，經上訴人於111年7月1日收受存證信函，復經被上訴人於111年7月14日以存證信函對上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示，並已於111年7月15日送達上訴人，有台北杭南郵局存證號碼712號存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執、限時掛號函件執據、台北杭南郵局存證號碼766號存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執、普通掛號函件執據等件為證（見原審卷第75至83頁、第85至97頁），經核於法並無不合，且上訴人就不完全給付具有可歸責之事由，依前開說明，上訴人自應就被上訴人所受損害，負債務不履行之損害賠償責任。

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按租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年台上字第2823號判決先例參照）；又租賃契約乃繼續性契約，倘於成立後發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第254條至第256條規定許其終止將來之契約關係，依同法第263條準用第258條規定，向他方當事人以意思表示為之（最高法院89年度台上字第1904號判決意旨參照）。經查，被上訴人於111年3月2日接獲修繕通知即委請水電師傅進行估價，之後未實際進行施工，兩造自111年3月12日起即就終止租約進行協議，上訴人未催促被上訴人進行修繕義務，被上訴人亦未表明已履行修繕義務，此有附表編號5、6、8、9所示之111年3月12日、3月16日、3月21日、3月22日LINE對話紀錄附卷可稽（見原審卷一第143至146頁）。被上訴人未依約交付合於約定使用收益之租賃標的，自屬不完全給付，上訴人於111年3月2日由〇〇〇催告被上訴人進行修繕，被上訴人未進行修繕而與上訴人就系爭租約協議終止，上訴人於111年3月28日以系爭存證信函解除租約，被上訴人於111年3月29日收受（見不爭執事項㈩），上訴人自得依給付不能之規定行使同法第256條之權利。又上訴人以系爭存證信函解除系爭租約，而與繼續性租賃契約之性質不合，惟探求其真意乃欲使將來之租賃契約關係失效，自應解為終止之意思。準此，系爭租約因系爭存證信函於111年3月29日送達被上訴人而向後失其效力。　
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