售後租回之代銷業務有違反銀行法?

sec2100

https://judgment.judicial.gov.tw ... 2c27%2c20250218%2c2


上訴人則以：本件交易過程係由被上訴人將本金之一部匯往英國律師事務所Maxwell-Alves Solicitors之履約擔保帳戶，由律師協助締約、過戶及交付款項，伊等僅透過國泰民安公司代收轉付訂金及英國律師服務費，且實際收取者乃與仲介勞務相當之服務費英鎊1,560元（即附表編號1所示）。又被上訴人係與Signature公司就系爭標的成立買賣契約，且其交付價金，係為取得相當於土地上權利之產權後，並以此為本再與Signature公司簽立包租契約，屬於售後租回之交易模式，非屬銀行法規定非法經營收取存款業務之型態，自無違反銀行法第29條、第29條之1規定之情形。

sec2100

上訴人經臺灣臺北地方檢察署以違反銀行法等提起公訴，經原審法院刑事庭以109年度金重訴字第41號、111年度金易字第3號刑事判決（下稱系爭刑事判決）認上訴人為法人之行為負責人共同犯銀行法第125條第1項後段之非法經營收受存款業務罪，各處有期徒刑13年、10年、6年6月，尚未確定。

sec2100

按除法律另有規定者外，非銀行不得經營收受存款、受託經理信託資金、公眾財產或辦理國內外匯兌業務，觀諸銀行法第29條第1項規定自明。上揭規定，旨在保障存款人權益，使其免受不測之損害。又經營收受存款，屬於銀行之專業，銀行法第125條第1項所定，違反同法第29條第1項規定之非法經營收受存款業務罪，重在遏阻違法吸收資金之行為禍及國家金融市場秩序，以行為人未經特許經營銀行業務，而以同法第5條之1或第29條之1所定方式，收受款項或吸收資金為目的經營前述業務者，為其規範對象，倘行為人以商品或勞務之銷售或推廣，或為一定條件成就始返還所收受之資金，則與一般社會通念之存款不同，自不屬銀行法非法經營收受存款業務行為之型態（最高法院113年度台上字第217號判決意旨參照）。

sec2100

經查，台灣搜房公司業務經理林愛倫媒介被上訴人向Signature公司購買系爭標的，嗣由被上訴人與Signature公司就系爭標的成立買賣契約，被上訴人給付上訴人之款項為附表編號1所示之仲介服務費即英鎊1,560元，其餘律師費、投資款則匯至買方履約帳戶即國泰民安公司帳戶、英國律師事務所Maxwell-Alves Solicitors指定帳戶，業如前述。又被上訴人於108年1月9日委請律師發函向英國律師事務所為解約通知，復於108年2月15日委請律師發函向台灣搜房公司協助其催促英國律師事務所回應其解約乙事，有上開律師函可佐（見本院卷第281至284頁），可徵上訴人所屬台灣搜房公司係為Signature公司就系爭投資案進行銷售、推廣，上訴人非與被上訴人成立系爭標的買賣契約之當事人，且上訴人向被上訴人所收取款項亦為仲介系爭標的之服務費，即以系爭標的買賣價金英鎊7萬8,000元之2％計算服務費為英鎊1,560元（計算式：英鎊7萬8,000元2％＝英鎊1,560元），核與銀行法第29條第1項所指立於金融機構地位以收受存款、保證給予利息之型態有別。

sec2100

參以系爭投資案之其他投資人賴美伶於刑事二審審理時證稱：伊在有收租金時，沒有想要跟林愛倫收產權證明，伊忘了去要求產權證明這件事，因為伊認為有租金進來就沒問題，伊投資這個案子是為了可以獲得穩定之收租等語（見附民卷第72頁），足見系爭投資案之投資人（包含被上訴人）確以該投資案中各房間為買賣標的，而與Signature公司簽訂買賣契約，其中部分投資人並有於標的完工後依約向Signature公司收取租金等情，併依被上訴人簽名同意之英國律師事務所Maxwell-Alves Solicitors調查報告（見原審卷第309至318頁），其上於風險和聲明部分已載明「這裡存在賣方有可能不會建造之風險」、「您購買的是投資的機會，因此我們建議您，由於任何的投資都是有風險的，所以結果有可能並不是您預期的」、「您之後如果想要賣出這個房產，您有可能獲利，也有可能虧損」等語，可知被上訴人委請台灣搜房公司業務經理林愛倫媒介與Signature公司交易之目的，在於取得系爭標的之使用權，並以權利人地位收取租金獲利，而被上訴人將系爭標的之產權回租Signature公司，依約本得收取與Signature公司約定之應付租金，是被上訴人依約所得收取之租金，實為出租系爭標的產權之對價，而非單純出於提供資金即可獲得之報酬，且被上訴人亦知悉購買系爭標的係有相對應之投資風險，並非一般存款「保證」保本之約定，另被上訴人並未證明系爭投資案之租金收益，依英國及我國當時之經濟、交易實務，確有與投資本金顯不相當之情形，自難認上訴人有共同違反銀行法第29條、第29條之1規定等情。

sec2100

再者，縱上訴人於該刑事案件中併未否認仲介銷售包含系爭投資案等之各投資案投資內容，有保證投資人7.5％至10％不等之租金報酬（見附民卷第71頁），然參酌被上訴人於本件提起刑事告訴時所據之台灣搜房公司英國房地產投資簡介、簡報資料（見108年他字第3326號卷第11至15、66至72頁），該等內容為台灣搜房公司透過業務人員林愛倫向被上訴人夫妻介紹、推廣系爭投資案之相關資料，核其廣告推銷或仲介系爭投資案之內容仍屬現代商業活動常態，尚難遽以上訴人標榜可獲得如何之獲利或投資報酬率或宣揚投資期滿可回本等情即構成非法經營銀行業務之行為。

sec2100

況被上訴人配偶林政廷以告訴代理人身分向楊建傑提起本件刑事告訴時，其於警詢時陳稱：伊瀏覽106年4月間台灣搜房公司官方網站刊登投資英國飯店之廣告後，主動與台灣搜房公司聯繫詢問，並由林愛倫向伊介紹商品細節，林愛倫於同年5月初拿台灣搜房公司投資英國飯店房地產之簡報到伊公司要求投資，伊與被上訴人共同與林愛倫簽訂不動產契約等語（見警卷第21至25頁），亦見被上訴人夫妻當時係自行瀏覽台灣搜房公司就系爭投資案之廣告，並經該公司人員林愛倫以上開廣告內容向其介紹推廣後，由其等自行評估投資風險損益後，方決意簽訂系爭標的之買賣契約，嗣縱有解除該契約而未取回退款，亦非銀行法第29條之1規定所保護因行為人巧立名目保證獲利以吸收資金致受有損害之被害人。基上，被上訴人主張上訴人共同違反銀行法第29條、第29條之1保護他人之法律，應依民法第184條第1項前段、第2項及第185條第1項規定負連帶損害賠償責任，應屬無據。

sec2100

至被上訴人以上訴人違反銀行法規定之行為，經系爭刑事判決認上訴人為法人之行為負責人共同犯銀行法第125條第1項後段之非法經營收受存款業務罪，各處有期徒刑13年、10年、6年6月，而認上訴人共同違反銀行法之保護他人法令等情，按刑事判決所為事實之認定，於為獨立民事訴訟之裁判時本不受其拘束，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證為與刑事判決相異之認定，不得謂為違法（最高法院29年渝上字1640號判決意旨可參），是本院就本件事實所為之認定，即不必然受刑事判決認定結果之拘束。觀諸系爭刑事判決內容，係以「上訴人於銷售時強調各該投資單位標的實際出租與否，在保證期間均可獲得約定比率之租金報酬，意即投資人一投入本金（即完成投資案之匯款），不管各該投資標的實際狀況出租與否，於保證期間均可依據各該投入本金（購買單位）之多少而獲取約定比率之租金報酬，則各投資人獲取約定之租金報酬……實與銀行經營收受存款交付存款利息之業務並無二致。」（見附民卷第71頁），與本院前揭認定被上訴人依約所得收取之租金，非屬銀行法第29條、第29條之1所謂「存款」不同，揆諸前揭說明，該刑事判決內容不得拘束本院，自無從作為被上訴人有利認定之依據，併此說明。