履保相關

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本件上訴人僅以存證信函通知    被上訴人，並未提出明確之事證，且上訴人係在被上訴人撥    付仲介服務報酬之後，始對淯誠公司起訴，則被上訴人依淯    誠公司之申請撥付仲介服務報酬，並未違反履約保證書之規    定等語。惟查，上開條款係規定於上訴人與林瑞宗之不動產    買賣契約書中，並非履約保證申請書或履約保證書之條款，    能否據此作為認定兩造權利義務之依據，已非無疑。


臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　106年度上易字第179號

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開發商(D)
仲介(R)
買者(B)
建經(M)


下列的契約性質及當事人均不同:

買賣契約DB
委託銷售契約DR
不動產買賣價金履約保證書/履約保證申請書DRBM

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游大:
履保對買賣方收萬分之六，履保會給回扣給代書。

現在的私契就是履保契約，是三方契約，買/賣/代書，履保不出面，只提供帳戶。

根據游大，仲介是對代書，費用都繳了，才會給仲介費。

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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　106年度上易字第179號

查，上訴人及訴外人林瑞宗、淯誠公司三方，曾共同簽署
      履約保證申請書，委任被上訴人辦理本件買賣價金履約保
      證暨處理仲介服務報酬等事宜，此有履約保證申請書一份
      在卷可參(原審卷第26頁)，且為兩造所不爭執。
    2.上開履約保證申請書固沒有被上訴人之簽章，惟該履約保
      證申請書係由被上訴人所提供，且該履約保證申請書共計
      四聯，其中第一聯(白)由不動產經紀業(即淯誠公司)收執
      、第二聯(黃)由僑馥建經(即被上訴人)收執、第三聯(紅)
      由買方(即林瑞宗)收執、第四聯(藍)由賣方(即上訴人)收
      執，此參履約保證申請書下方之註記自明。

另被上訴人依據履約保證申請書出具予上訴人之履約保證      書第八條約定：「本保證書未盡事宜，悉依申請書及相關      法令規定」等語(見原審卷第31頁)。由此可知，本件雙方      有關買賣價金之履約保證暨仲介服務報酬處理之權利義務      等事項，除應遵循被上訴人出具之履約保證書外，上訴人      所填載之履約保證申請書，亦屬履約保證契約內容之一部      分，應同時拘束兩造當事人，至為灼然。

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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　106年度上易字第179號




建經公司不能不看傭金契約就隨便撥給仲介公司


又依履約保證申請書第五條第一項第(三)款約定：「甲乙(
      即買賣)雙方同意應給付之仲介服務報酬於買賣契約簽訂
      成立後，即應由僑馥經建依服務費確認單、委託銷售契約
      書、委託銷售契約內容變更同意書等相關證明文件之約定
      金額給付予丙方(即淯誠公司)....」，故被上訴人於撥付
      仲介服務報酬時，自應受上訴人與淯誠公司所簽訂之委託
      銷售契約書中有關服務報酬約定金額之拘束自明。

查，淯誠公司於本件不動產買賣契約簽訂後，已於103年8      月18日提出第一份「不動產買賣價金履約保證(ESCROW)申      辦單」向被上訴人請求撥付仲介服務報酬，該申辦單亦明      確記載「仲介費頭款(先取)NT100,000元，仲介費尾款(結      案取)NT0元」等語。再參照委託銷售契約書有關仲介報酬      之約定為10萬元，則被上訴人自當知悉，該次淯誠公司所      申請之仲介服務報酬，應係本件買賣之全部仲介服務報酬      。詎被上訴人竟於淯誠公司103年9月17日第二次提出撥付      仲介費之申請時，再予撥付68萬4,000元，難認無疏失可      言。

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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　106年度上易字第179號


另依履約保證書第一條第二項第(一)款約定：「買方若未能依
    買賣契約履行義務，經台端(指上訴人)合法催告並依約解除
    買賣契約，通知買方沒收已付價金時，由僑馥建經定七日期
    限催告買方起訴，若買方未能於期限起訴者，則由僑馥建經
    將專戶價金餘額扣除台端依約應給付之代書費、履約保證服
    務費、稅賦、仲介服務報酬及相關費用後轉交與台端。若買
    方於期限內起訴，則專戶款項暫予保留並以判決結果做為價
    款撥付之依據。」
由此可知，倘買賣契約經上訴人解除後，    被上訴人應踐行催告買方(即林瑞宗)之程序，始得撥付相關    報酬及費用。惟被上訴人迄未證明其已踐行上開催告之程序    ，則被上訴人逕依淯誠公司之片面申請，即撥付仲介報酬，    亦有違反履約保證書之相關規定。

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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　106年度上易字第179號

依履約保證申請書第十條第二項之約定：「僑馥建經就本申
    請書所約定之義務應負善良管理人之責任。」而所謂善良管
    理人之注意，係指依一般交易上之觀念，認為有相當知識經
    驗及誠意之人所具有之注意，其盡此注意與否？應依抽象之
    標準定之，亦即以客觀之注意能力而非以主觀之注意能力為
    斷（最高法院91年度臺上字第2139號裁判意旨參照）。查：
    1.不動產買賣契約於103年8月27日解除後，上訴人曾於103
      年9月15日寄發存證信函予淯誠公司及被上訴人，表明不
      同意再撥付仲介服務費予淯誠公司，而被上訴人已於翌日
      即103年9月16日收受上開存證信函(見不爭執事項第8.點)
      。則作為善良管理人之被上訴人，在收受淯誠公司撥付仲
      介報酬之申請時，自當審視相關文件，特別是「委託銷售
      契約書」中有關服務報酬金額之約定，是否與淯誠公司提
      出之申請相當。

另淯誠公司提出之第二份申辦單，其上注意事項第4點記      載：「仲介方此次請款若是日後與賣方協議或因法院判決      需返還賣方款項時，應立即將應返還賣方之款項回存至專      戶中」。而此注意事項第4點之記載，乃第一份申辦單所      無，顯然被上訴人於收受淯誠公司第二次申請時，已知悉      此筆仲介服務報酬在當事人間確實存在爭議。    3.茲被上訴人在明知此筆仲介服務報酬存在爭議，且「委託      銷售契約書」明文記載仲介服務費僅為10萬元，並非按總      價4%計算之情形下，仍於收受上訴人存證信函之翌日即10      3年9月17日，逕撥付仲介服務報酬68萬4,000元予淯誠公      司，則其違反善良管理人之注意義務，至為灼然。