居間的調查義務

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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第3492號


按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或    為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，關於訂約事    項，應就其所知據實報告於各當事人。民法第565條、第567    條第1項分別定有明文。次按經紀業因經紀人員執行仲介或    代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應    與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條    第2項亦有明文。又不動產經紀業之業務，涉及房地買賣之    專業知識，此所以一般消費者委由仲介業者處理不動產買賣    事宜之原因；而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費    者收取高額之報酬，即應就其所從事之業務負善盡預見危險    及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項規定，    據實報告於委託人，否則即難謂無過失之情事，如致委託人    受有損害，自應依上揭規定負損害賠償責任（最高法院84年    度台上字第1064號判決要旨亦同斯旨）。本件被告永誠公司    為房屋仲介公司，為原告媒介出售系爭房地之買賣，為兩造    所不爭，兩造間應成立民法上之媒介居間法律關係，依民法    第567條規定，被告永誠公司就訂約事項即負有調查義務，    並應就其所知向委託人即原告為據實告知之義務。

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最高法院 107 年台上字第 638 號民事判決

按以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該
約之能力，有調查之義務，民法第567條第2項定有明文。因可歸
責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲
延或給付不能之規定行使其權利，並得請求賠償損害，此觀同法
第227條第1項、第2 項規定亦明。又債權人已證明有債之關係存
在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務
不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於己之事由所
致，應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責。查系爭
土地之所有權人為賴來發，上訴人委託亦誠公司仲介購買系爭土
地，江水麟則假冒為系爭土地之地主，以賴來發名義委託德億公
司仲介出售系爭土地，而由上訴人與江水麟訂立系爭買賣契約，
為原審認定之事實。江水麟於偵查中陳稱：「是『大雄』來載我
，他叫我說要去做人頭…，我97年就得到帕金森氏症，1天要吃3
次藥…，『大雄』跟我表示可擔任人頭，可分幾十萬元，我才答
應」（見臺灣臺中地方檢察署偵查影印A2卷第 104頁），上訴人
主張江水麟就系爭買賣契約並無履行能力，似非完全不可採。亦
誠公司係以居間為營業之經紀業者，並未調查江水麟是否為系爭
土地之地主？有無履行能力？即仲介上訴人與江水麟簽訂系爭買
賣契約，能否謂已盡調查之義務，而無可歸責事由？尚非無疑。
上訴人因江水麟無履行能力，致系爭買賣契約並無履行可能而受
有損失，是否不得依民法第 227條規定請求亦誠公司負不完全給
付之債務不履行責任？非無再為研求之餘地。原審未遑詳求，就
該部分遽為上訴人不利之論斷，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判
決此部分為不當，聲明廢棄，非無理由。

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臺灣高等法院 110 年度上易字第 515 號民事判決


按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項、第2項分別定有明文。又房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於各當事人（最高法院91年度台上字第1660號判決意旨採相同見解）