台肥新大樓 vs 中正投資 (物之同一性及契約解釋)

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參以系爭投標須知第4點、第13點約定被上訴人領標取得之租約及相關圖說，與系爭租約及附件一「租賃標的物平面圖（草案）」、附件二「建材設備說明」（詳不爭執事項第㈢點，原審卷一第73至86、87至91頁），附件一之「一層平面圖（103.3.28版本）」，固可看出原規劃C辦及B旅建物分別坐落系爭土地東側、西側，惟系爭投標須知第2點、第3點及系爭租約第1條第1項均已載明租賃標的為預定興建之辦公大樓及停車場，附件一亦為「租賃標的物平面圖（草案）」，可徵招租及簽約時，因尚未開始興建，僅以附件一平面圖草案預示各該建物之形式及位置。但系爭租約第6條第1項已約定：「甲方（指上訴人）得依相關規定辦理本案建物工程變更設計」（原審卷一第58頁），上訴人於取得系爭建照後，自行決定變更設計將原規劃C辦與B旅建物位置對調，再於106年7月27日、9月29日通知凱撒飯店及被上訴人，有系爭建照、凱撒飯店106年8月2日函及上訴人函可稽（原審卷一第93、415、417至428頁，本院卷一第223頁）。

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依上訴人106年9月29日函之說明欄第一點記載：「為符合本公司內部投資風險之控管要求，以及降低  貴公司未來就租賃標的物之維護管理成本等，本公司就旨揭開發案進行開發建物配置調整。茲  貴公司原承租辦公大樓坐落位址更動，異動後該棟建物區位能見度提高，招商效益大幅提昇。為此，擬依據原先『凱撒』棟之租金，調整…」等語，及被上訴人於106年10月5日函說明欄第二點記載：「有關  貴公司就旨揭開發案進行開發建物之配置調整案，本公司敬表尊重…其中針對本公司承租之辦公大樓租賃面積增加部分，本公司亦願意配合全棟承租…」等語（原審卷一第415、416頁），顯見原規劃預定興建辦公大樓坐落系爭土地之確切位置，並不影響兩造對於租賃標的物同一性之認定，上訴人於斯時認被上訴人承租標的物即變更後B辦建物，僅因變更後B辦建物「坐落位址」，而請求「調整」增加原約定租金。因此，尚難徒以附件一平面圖草案標示原規劃C辦建物與興建完成之變更後B辦建物坐落系爭土地位置有異，遽認後者即非系爭租約之租賃標的物。　

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對照系爭租約前言約定：「茲因甲方（指上訴人）決定於南港經貿園區C2土地…上興建全新建築物並就『其中辦公大樓暨停車場區域』出租予乙方（指被上訴人）…由甲方負責興建並將該辦公大樓及停車場區域…出租予乙方」；第1條第1項約定：「『租賃標的物』係指甲方於南港經貿園區C2所興建之辦公大樓、停車場區域、約定專用區域及由乙方維護管理區域（待建造執照核發後確認），實際面積及車位數以使用執照取得後，產權登記為準」；第2條第1項、第2項約定：「辦公大樓租賃面積暫定為56,808.94平方公尺（17,184.70坪），『辦公大樓租賃面積』係指依建物所有權狀所登記核發之面積（包含主建物面積、附屬建物面積、標的土地興建之建物共有部分的面積及辦公棟建物共有部分的面積）及室內約定由乙方專用之區域面積，但不包含室外約定專用區域及停車位（車公）等面積。停車場停車位數暫定為814個（不含裝卸車位），停車場停車位數以地政機關登記為準」；第25條第2項約定：「辦公大樓租賃面積及停車位個數，於地政機關登記完竣後另以協議書方式加註之」（原審卷一第53、54、71頁），再次確認租賃標的物即「系爭土地上興建之辦公大樓暨停車場區域」，並明示系爭租約所載之租賃面積及停車位數僅為暫定，具體應以取得使用執照並經地政機關登記完竣後另為協議加註為準。此外，依系爭租約第4條租金計算方式分別係以辦公大樓租賃「面積」及停車位「個數」計算月租金，每月租金之實際金額仍待租賃標的物之建物所有權狀核發後確定（見原審卷一第56頁）。

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因此，縱然辦公大樓之樓層數或樓地板面積、停車位具體位置、數量，在興建過程中有變更設計，被上訴人依系爭租約第2條第1項、第4條第1項約定承租之標的及範圍仍是辦公大樓建物所有權狀登記之面積，及地政機關登記之地下建物停車位數。至系爭租約第5條第2項關於建材設備約定之意旨無非係保證上訴人至少應按系爭租約附件二所示等級之建材設備規格建造施工，除更換之建材設備品質不低於原約定者外，原則上不得以其他產品替代（見原審卷一第57、58頁），此係上訴人依約應提供合於使用收益之租賃標的物標準，與租賃物標的物是否同一之認定無涉。是上訴人辯稱變更後B辦建物及地下建物停車位，與原規劃C辦建物之坐落位置、樓層數及樓地板面積、停車位數量、位置等均有不同，並無同一性可言，非屬相同標的，並非系爭租約之租賃標的物云云，自無可取。

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佐以上訴人原規劃興建地下建物，僅有停車空間變更，有系爭建照可參（原審卷一第94、100、101、107頁）。系爭投標須知或系爭租約固記載預估停車位數814個，但申請建照時，停車空間係規劃室內法定停車位717個，室內自設停車位89個，共計806個，第二次變更設計時，將原核准室內法定停車位717個，變更為679個，原核准室內自設停車位89個，變更為171個，變更後共計850個，第三次變更設計時，將原核准室內法定停車位變更為684個，原核准室內自設停車位變更為165個，變更後共計849個（見原審卷一第101、107頁），上開變更設計乃上訴人依系爭租約第6條第1項約定之權限。況上訴人於106年9月29日通知原承租辦公大樓坐落位址更動、請求調整辦公大樓租金為每坪1550元，並檢送辦公大樓地上1層至31層之變更設計書圖資料予被上訴人時，僅特別告知原規劃C辦建物變更設計為變更後B辦建物，並未說明上述地下4層停車空間變更乙事（原審卷一第415、417至428頁），益徵上訴人斯時並未認為地下建物之停車空間變更有影響系爭租約之租賃標的物或租金數額。參以系爭投標須知及系爭租約之停車位數均僅是暫訂，須以興建完成後經地政機關登記為準，已見前述，自無因變更後地下建物之停車位所在樓層、大小、方向、數量與原規劃有所不同，即認為欠缺同一性，故變更後地下建物之停車位849個，仍屬系爭租約之租定標的物甚明。

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上訴人固抗辯被上訴人依系爭投標須知第5點應於投標前現場查勘，獲悉招租標的情況，又變更後B辦建物之坐落位置、樓層數、總樓地板面積、建材與設備等均已變更，不同於原規劃C辦建物，原規劃C辦建物因未興建而給付不能云云（本院卷一第431至439頁）。惟查：

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惟上訴人依系爭租約第6條第1項約定，本得自行依相關規定辦理建物工程變更設計，益證系爭投標須知及系爭租約之附件一平面圖草圖僅供預示興建辦公室形式及位置之參考，縱經上訴人迭次變更設計，並不影響租賃標的物同一性之認定，已見前述。況上訴人係向臺北市都發局申請核發系爭建照後，才陸續就系爭建照辦理第一、二、三次變更，此觀系爭建照存根附表及變更設計附表可明（見原審卷一第93至99、100、101至105、106至110頁），上訴人於變更設計後，已在系爭土地上興建完成2棟觀光旅館、1棟辦公大樓及地下建物停車場，並取得使用執照及經地政機關登記完竣（見原審卷一第113至118、567至584頁，原審卷二第385至389頁），與上訴人在系爭投標須知第2點工作說明所載「預定興建2棟觀光旅館及1棟辦公大樓」完全吻合。

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另依系爭投標須知第12.9點、第5點現場查勘：「現場查看。投標廠商詳閱本投標須知及所有文件附錄，並負有親自赴標的土地現場察勘之義務…對於基地情形及估價有關事項應自行或洽請專業顧問加以瞭解，得標後不得藉故推諉、要求酌減租金、廢標、修正或解除已簽訂之契約，向本公司（指上訴人）聲請損害賠償或為其他任何主張或請求等。」，此為系爭租約之一部（原審卷一第37、38、47頁），上訴人在公開招標階段，系爭土地尚無任何建物時，已要求投標廠商應承擔系爭招租案長期不動產租賃契約之風險，然上訴人為系爭土地所有人，主導系爭土地開發案，公開招標前，當已進行專業評估、建築設計及鑑價，俾利制訂系爭投標須知及相關圖說、空白租約等招標文件，上訴人於招租及簽約後，仍依系爭租約第6條第1項約定，歷經3次變更設計，在系爭土地上興建變更後B辦建物及地下建物停車場，被上訴人依系爭投標須知第5點不得要求酌減租金、修正或解除已簽訂之契約，亦於106年10月5日發函同意承租變更後B辦建物（原審卷一第416頁），上訴人事後再以自始未興建原規劃C辦建物及地下建物停車場，租賃標的物不存在，客觀上給付不能為由，主張系爭租約當然消滅，顯然有違兩造間權利義務之公平正義。

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足徵上訴人係擔憂興建完成後無人承租，在尚未興建前即辦理系爭招租案，俾利確保興建完成後得以立即出租收益。被上訴人依約尊重上訴人之變更設計，已於106年10月5日同意承租變更後B辦建物全棟，並同意將辦公室租金由每月1330元/坪增加至1430元/坪（原審卷一第429頁），上訴人仍不斷於107年1月3日、107年10月11日、109年2月21日片面請求調整租金數額（不爭執事項第㈤點，原審卷一第123、126、127頁），直至上述109年10月14日會談時，兩造對於租賃標的物係變更後B辦建物等並無爭議，上訴人仍為確保自己利益，希望重新鑑價調整租金，並未認為未興建原規劃C辦建物及814個停車位，租賃標的物不存在，則上訴人因片面調漲租金未獲同意，事後辯以原規劃C辦建物及地下建物停車場未興建，租賃標的物不存在，系爭租約當然消滅云云，顯違反系爭租約之文義、體系、簽約目的及時空背景，有失誠信。　

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惟變更後B辦建物與地下建物有各自獨立建號、獨立門牌，使用區域有明顯區隔，縱變更後地下建物及停車位等共有部分，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定不能與變更後B辦建物分別移轉或設定負擔，但出租非處分行為，自不受前開規定限制。雖地下3層併作為防空避難兼停車空間，被上訴人係承租停車場收益使用，並未變更兼作防空避難空間之用途，更非與變更後B辦建物之使用有不可分關連性。