sec2100 發表於 2021-8-17 08:43:02

違章建築告知與附隨義務

本帖最後由 sec2100 於 2021-8-17 10:13 編輯


臺灣新北地方法院 106 年簡上字第 320 號民事判決   (下四同)


故租賃物在租賃關係存續中,受有妨
    害,致無法為圓滿之使用收益者,不問其妨害係因可歸責於
    出租人之事由或由於第三人之行為而生,出租人均負有除去
    之義務,以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人
    怠於履行此項義務,致承租人受有損害,自應負債務不履行
    之損害賠償責任;契約成立生效後,債務人除負有給付義務
    (包括主給付義務與從給付義務)外,尚應盡其附隨義務,
    以輔助債權人實現契約訂立之目的,倘債務人未盡此項附隨
    義務,債權人得依民法第227 條不完全給付之規定行使其權
    利(最高法院77年度台上第2369號、98年度台上字第222 號
    判決意旨可資參照)。是交付、保持合於約定使用之租賃物
    為出租人之主給付義務,如出租人交付之租賃物不合於約定
    之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益
    之狀態者,即與債之本旨不符,而構成不完全給付。且當事
    人債之關係存續期間,為促進實現主給付義務,或為維護他
    方當事人人身或財產上之利益,基於誠實信用原則而有相關
    之附隨義務,關於契約標的之品質、瑕疵存否內容之告知,
    即為契約上之附隨義務,則以營業為目的之租賃標的物,承
    租人往往須就租賃標的物重為裝潢並支出相當費用,且繼續
    營業相當時間始得回收,故租賃標的物是否為違章建築,有
    無被主管機關拆除之虞,於主管機關違建拆除之優先順序如
    何,均屬租賃契約之重要內容。而出租人如知悉承租人租賃
    房屋目的在營業,租賃期間又非屬短期,為促進主給付即租
    賃標的物之使用、收益,使承租人得以長時間營業而使給付
    利益獲得最大可能之滿足,維護承租人財產上利益,出租人
    自有就租賃標的物是否為違章建築之事實告知承租人之附隨
    義務。

sec2100 發表於 2021-8-17 08:45:10

經查,兩造簽訂系爭租約時,上訴人知悉被上訴人承租系爭
    房屋是要作為餐廳營業使用一節,為兩造所不爭執,復參諸
    卷附兩造簽訂之房屋租賃契約書(見原審卷第15至21頁),
    系爭租約租期長達5 年之久,益徵被上訴人係欲承租系爭房
    屋長期經營餐廳,自須足夠之面積方能達成被上訴人營業之
    目的,則上訴人依系爭租約自負有提供合於約定使用、收益
    租賃物予被上訴人使用之主給付義務甚明。其次,依前開說
    明,出租人於知悉承租人租賃系爭房屋之目的是作為營業使
    用時,為促進承租人對租賃標物之使用、收益,使其得以長
    時間營業而獲最大利益及維護其財產上利益,出租人尚有告
    知承租人租賃標的物屬違章建築之附隨義務。然上訴人已於
    原審審理時自承其知悉系爭房屋部分範圍為騎樓,且騎樓部
    分屬違章建築在卷(見原審卷第157 頁),且觀諸系爭房屋
    面積合計為56.82 平方公尺,騎樓面積達21.39 平方公尺,
    經扣除騎樓面積後層次面積為35.43 平方公尺,有系爭房屋
    之建物登記第二類謄本1 份在卷可稽(見原審卷第25頁),
    可知本件被上訴人承租系爭房屋可得合法作為餐廳經營使用
    之面積僅為35.43 平方公尺,詎上訴人於出租時並未明確告
    知被上訴人系爭房屋騎樓部分為違建乙情,亦據上訴人於原
    審審理時自承明確(見原審卷第157 頁),並經證人即上訴
    人之配偶林淑芬到庭證稱:被上訴人來租我先生的房屋,前
    面都是我先生在接洽,之後我先生有事,所以於105 年8 月
    20日左右簽約時,是我先生授權我去代理簽約,去時沒有討
    論過系爭房屋包含騎樓部分,去就直接簽約,只有商量房租
    何時開始繳等語(見本院卷第178 頁),復有被上訴人提出
    之LINE通訊軟體對話翻拍照片1 份附卷可參(見本院卷第12
    9 頁),足認上訴人顯然知悉系爭房屋高達38%之範圍為騎
    樓而屬違章建築,於出租系爭房屋時卻未告知承租系爭房屋
    以作為餐廳營業使用之承租人,上訴人有違依系爭租約所負
    之附隨義務,揆諸前揭說明,上訴人既已違反附隨義務,被
    上訴人可得依不完全給付之規定請求上訴人賠償損害自明。

sec2100 發表於 2021-8-17 09:05:30

至上訴人辯稱:系爭租約未載明面積,僅以門牌號碼為依據
    ,兩造實未約定使用面積,且係以租賃物現況點交出租,實
    無上訴人未依約提供租賃物予上訴人之情形云云。然查,於
    簽訂系爭租約時,兩造均知悉被上訴人承租系爭房屋之目的
    為作為經營餐廳使用一節,為兩造所不爭執,則縱使兩造未
    於系爭租約中約明使用面積,然上訴人仍應提供堪於作為經
    營餐廳使用之建物予被上訴人使用,而作為租賃物之系爭房
    屋既包含部分騎樓而屬違建,於出租時上訴人就此事亦知之
    甚詳,自應主動告知被上訴人,亦即此為上訴人依系爭租約
    所負之說明附隨義務,與兩造有無約明使用面積無涉,故上
    訴人此部分辯稱,尚非可採。

sec2100 發表於 2021-8-17 09:09:00

自證人林
    淑芬之證詞亦可知證人林淑芬與上訴人均未明確告知被上訴
    人系爭房屋部分範圍為騎樓,而其2 人均係認為被上訴人可
    自外觀看得出來,然依其所述,系爭房屋既經裝修,有獨立
    牆面且經油漆粉刷,顯已與一般騎樓有所不同,則上訴人自
    應明確告知被上訴人系爭房屋部分範圍為騎樓而屬可能遭拆
    除之違建,亦即上訴人負有說明上開情形之附隨義務,已如
    前述,尚無從僅憑上訴人前開主觀猜測,而在上訴人未盡說
    明附隨義務之狀況下,即率爾遽認被上訴人於承租時明知系
    爭房屋包含騎樓違建部分而仍有意承租,上訴人前開辯詞,
    要無可採。

sec2100 發表於 2021-8-17 10:07:25

又縱使被上訴人確曾透過顏再廷而知悉系爭房屋包
    含騎樓部分,然被上訴人亦顯係於兩造簽訂系爭租約後始知
    悉上情,然依前開說明,上訴人應係於兩造簽訂系爭租約時
    即明確告知被上訴人系爭房屋含有騎樓而屬違建,此為上訴
    人依系爭租約所負之說明附隨義務,業如前述,殊無可能因
    被上訴人事後知悉而影響上訴人已違反說明附隨義務之事實
    ,是被告前開辯詞,即無可採。

sec2100 發表於 2024-2-19 21:39:52

本帖最後由 sec2100 於 2024-2-19 21:46 編輯

臺灣高等法院 臺中分院 111 年度上字第 635 號民事判決

依系爭契約第8條第6項第3款約定,買方(即上訴人)不得以本買賣標的物有上開違章建築,主張不履行契約或物有瑕疵而行使相關權利。所謂違章建築者,係指未取得合法使用權之建物,該違建有隨時被強制拆除之風險。而雙方簽約前,出賣人洪崇烈已據實告知有1樓廚房及2樓露台增建之違建,業如前述,上訴人明知此情,仍同意不再就此主張不履行契約或物之瑕疵而行使相關權利,自不許上訴人就此部分請求損害賠償。
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