土地法第34條之1的多數決及相關issues
本帖最後由 sec2100 於 2021-5-27 19:15 編輯臺灣臺中地方法院 109 年訴字第 3307 號民事判決
坐落臺中市○○區○路段000○000地號土地（下稱系爭土地
）為被告4人公同共有，潛在應有部分各1/4。被告陳炎明、
陳誌銘、陳盤銘於民國107年10月24日與原告簽訂不動產買
賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭土地全部出售予原
告，約定買賣價金新臺幣（下同）1698萬9940元，原告已給
付被告陳炎明、陳誌銘、陳盤銘（下稱被告陳炎明等3人）
買賣價金各40萬元，尚餘1578萬9940元未給付。系爭買賣契
約雖未得被告陳文龍之同意，惟依土地法第34條之1第5項準
用第1項之規定，被告陳炎明等3人出售他共有人之應有部分
，其性質係代理他共有人為處分行為，屬法律賦予之代理權
，則被告陳炎明等3人與原告間之系爭買賣契約，對被告陳
文龍亦生效力。爰依系爭買賣契約之約定，請求被告履行契
約等語。
按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之
全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分
，並對未同意出賣之共有人之應有部分有權一併出賣，此種
處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非
代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約。又同法第
34條之2第3項規定：第1項共有人，對於他共有人應得之對
價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提
出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產
物權者，應代他共有人聲請登記。土地登記規則第35條第5
款亦規定：部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土地
全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能
提出者，得免提出。可見未同意出賣之共有人並無依該買賣
契約移轉其應有部分予買受人之義務。是未同意出賣之共有
人之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣，未同意出賣
之共有人既非該買賣契約之當事人，買受人自不得依該買賣
契約對未同意出賣之共有人為請求（最高法院106年度台上
字第2482號判決意旨參照）。 原告與被告陳炎明等3人間既訂有系爭買賣契約，則原告依
買賣之法律關係，請求被告陳炎明等3人履行契約，並經被
告陳炎明等3人於言詞辯論時表示同意（見本院卷第215至
216頁），原告請求被告陳炎明等3人應於原告給付買賣價金
1578萬9940元之同時，將系爭土地所有權全部移轉登記予原
告，自屬有據。至於原告請求未同意出售之共有人即被告陳
文龍履行契約部分，依上開說明，部分共有人依土地法第34
條之1第1、5項規定，出售公同共有土地全部予他人，未同
意出賣之共有人之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣
，未同意出賣之共有人既非該買賣契約之當事人，買受人自
不得依該買賣契約對未同意出賣之共有人為請求。是以，未
同意出售系爭土地之被告陳文龍並非系爭買賣契約之當事人
，則原告依買賣之法律關係，請求被告陳文龍履行契約，將
系爭土地所有權移轉登記予原告，即無理由，應予駁回。被
告陳誌銘、陳盤銘主張系爭買賣契約之價金應由被告4人平
均分得，原告應將買賣價金分別給付被告4人等語，亦無可
採，附此敘明。 本帖最後由 sec2100 於 2023-3-9 20:21 編輯
臺灣高等法院 臺中分院 110 年度重上字第 257 號民事判決
按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意；又共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算，民法第828條、第820條定有明文。次按關於公同共有土地之處分，依土地法第34條之1第1項、第5項之規定，祇須共有人過半數及其權利（潛在應有部分）合計過半數之同意即可為之。此為民法之特別法，應優先適用，故關於祭祀公業土地之處分，除公業規約另有規定外，非不可由該公業派下員以派下員過半數及其潛在的應有部分（即派下權比率）合計過半數之同意為之（最高法院98年度台上字第1372號判決參照）。準此，臺灣之祭祀公業倘未依祭祀公業條例登記為法人，因其並非法人，僅屬於某死亡者後裔公同共有祀產之總稱，其本身固無權利能力，不能為權利能力之主體，然其財產為祭祀公業派下員公同共有，而祀產如為土地時，其管理或處分，除公業規約另有規定外，依前揭民法第820條或土地法第34條之1規定，以派下員過半數及其潛在應有部分合計過半數之同意行之，且其潛在應有部分合計逾3分之2者，其人數可不予計算。
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