sec2100 發表於 2021-3-13 21:18:17

收回自住與土地法第100條之規定

本帖最後由 sec2100 於 2021-3-13 21:19 編輯

臺灣臺北地方法院 109 年訴字第 2418 號民事判決


按出租人非因下列情形之一,不得收回房屋:出租人收回自住或重新建築時,土地法第100條第1款定有明文。而土地法第100條第1款所謂收回自住,係指出租人對於其出租未定期限之房屋,有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋,須具備上述要件並能為相當之證明始得為之;出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋,應就此負舉證責任(最高法院41年台上字第138號、43年台上字第1199號民事裁判意旨參照)。又按不定期房屋租賃,出租人有收回自住之必要時,固得依土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者,自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後,始有收回該房屋請求權存在(最高法院87年度台上字第1922號民事裁判要旨參照)。

sec2100 發表於 2021-3-13 21:19:09

又土地法第100條第1款前段所謂收回自住,係指出租人在客觀上有收回自住之正當理由及必要情形而言,所謂「正當理由及必要」,乃過往法院於個案裁判時,為檢視出租人收回自住之事由,是否有出於編織藉口等脫法原因,而以誠信原則所創出之判斷標準,屬於不確定之法律概念,因此於審酌出租人有無收回自住之「正當理由及必要」時,雖應檢視出租人提出之理由客觀上是否正當及必要,但絕非限於出租人已別無其他選擇時,始得收回房屋,亦即所謂「正當及必要」,乃指評估所有客觀條件及整體狀況後,認定出租人有收回房屋之正當性及必要性即可,並非限於收回房屋已是「唯一」選擇,此外別無他法而言。換言之,出租人決定將其房屋出租取得租金而另覓其居住場所,或是將房屋收回自住,乃牽涉出租人經濟收益考量或居住品質維持之取捨,此屬所有權人之意思決定之範疇,土地法第100條第1款僅規定出租人收回時必須具備收回自住之理由及必要,並非有限縮出租人意思決定之意旨,應堪確定,況原告在外賃屋居住之租賃期限於109年2月28日屆滿,則其勢必取得居住處所,究竟是否收回房屋自住乃其經濟考量與規劃,於事理上尚難認有何不當之處。

sec2100 發表於 2021-3-13 21:19:27

又租賃未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣;前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或1個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期,並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之,民法第450條第2項、第3項定有明文。原告已於107年7月31日以臺北古亭郵局第871號存證信函向被告為終止系爭租約,取回系爭房屋,並請被告於函到30日(即107年8月30日)前搬遷之意思表示,有107年7月31日臺北古亭郵局第871號存證信函附卷足憑(見北簡卷第53至57頁),且原告復於108年11月29日再次以Line通訊軟體傳送該存證信函(見北簡卷第73頁),堪認原告依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止系爭租約,原告自得依土地法第100條第1款之規定,收回系爭房屋。
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