這種非自耕農不能過戶的契約並非自始無效
本帖最後由 sec2100 於 2018-11-2 22:37 編輯臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第678號
按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能 情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去 後為給付者，其契約仍為有效，民法第246 條第1 項定有 明文。關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，如 約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具 體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246 條第1 項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效 。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自 己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權 移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力 時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效 （最高法院106 年度台上字第2683號判決參照）。
嗣曾明中委由黃素卿辦理所有權移轉登記，因曾明中不
具自耕能力，無法辦理過戶，因此李素珍設定甲抵押權予
曾明中作為保障，李素珍以其兒女為連帶保證人，與曾明
中簽立不動產抵押設定協議書等情，亦據證人黃素卿於本
院證述在卷（見本院卷(二)第105至107頁），參以上開不動
產抵押設定協議書第4 條約定：「如土地法規有所變更時
，乙方（按指李素珍）及連帶保證人應無條件協助甲方（
按指曾明中）辦理取得完整土地所有權。又甲方辦理土地
產權移轉時，有關產權權利人名義，甲方得自行指定，乙
方不得異議。」等語（見原審卷(一)第98頁），堪認曾明中
、李素珍於訂立A 買賣契約時，已知可能有出賣人李素珍
不能將系爭土地所有權移轉登記與曾明中之情形，及於簽
立不動產抵押設定協議書時，已確定出賣人李素珍不能將
系爭土地所有權移轉登記與曾明中之情形，而分別明定買
受人曾明中得指定登記名義人，探求兩造真意，應有約定
曾明中得指定將系爭土地登記與任何有自耕能力之第三人
之意，依上開說明，李素珍與曾明中於78年6 月21日就系
爭土地所簽A 買賣契約及79年7 月24日所簽不動產抵押設
定協議書，即非民法第246 條第1 項以不能之給付為契約
之標的，難謂為無效，是楊美玲主張A 買賣契約為無效云
云，即無足採。
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