租賃物的回復原狀不能強人所難
按租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。民法第429 條前段定有明文。又依房屋租賃實務
,固多於租賃契約中約定承租人於租賃契約屆滿或終止時
,負有回復租賃物原狀之義務。然建物因使用情況、時間
經過等因素,恆生折舊或自然之損耗,倘強求承租人回復
租賃物原有之狀態,不免強人所難,亦非法律應保護之權
益;況出租人收回租賃物後,出租人不論係自住或出租他
人使用,甚少不必經裝潢或整修,更有甚者,由租賃物之
後手承租人視其需要,就租賃物之現有狀態重為裝潢整修
,亦比比皆是;是租賃物不論係收回自住或再為出租,其
現狀因租賃物使用者之習慣或需要,本易生變動,亦必然
就該等變動支出勞力、費用,此時如出租人以原承租人未
回復租賃物之「原有」狀態為由,向原承租人請求回復原
狀所需費用,自易使原承租人負擔無益費用,對原承租人
自屬過苛。故租賃契約中「回復原狀」之約定,除當事人
有特別約定外,應係指承租人應以租賃物合於約定方法使
用收益所造成之自然損耗、承租人所負保管維護義務之程
度、一般交易習慣及誠信原則,並斟酌租賃物之折舊等狀
態而返還,始符衡平。
SL 104簡上217
本帖最後由 sec2100 於 2017-10-20 22:13 編輯
可見被上訴人就系爭
建物本即有變更設計及整修裝潢之權利,但縱經變更設計及
整修裝潢後,若仍未能取得使用執照及旅館業登記證,致無
法經營旅館業,系爭契約即視為解除,此時被上訴人即應將
系爭建物返還上訴人,前開210 萬元履約保證金並歸上訴人
沒收作為履約賠償,揆其意旨,顯在於系爭建物原本即無法
取得使用執照,又有變更設計及整修裝潢之必要,被上訴人
進行變更設計及整修裝潢等工程,即非人為故意或過失造成
之損害,但於變更設計及整修裝潢後,若仍未能取得使用執
照及旅館業登記證,致無法經營旅館業,系爭契約既視為解
除,此時被上訴人即應將系爭建物返還上訴人,即無回復原
狀之義務與必要,至於前開210 萬元保證金則作為上訴人履
約交付系爭建物供被上訴人進行變更設計及整修裝潢之賠償
,實已兼顧若系爭契約無法持續履行時兩造利害關係之衡平
,於本件兩造亦確因無法取得系爭建物之使用執照及旅館業
登記證而終止契約時,被上訴人並未請求返還前開210 萬元
履約保證金,其亦無將已進行之變更設計及整修裝潢予以回
復原狀之必要與義務,始符合終止系爭契約之本旨。從而,
上訴人主張被上訴人既未將系爭建物內已拆除之65個浴缸、
洗手台及將1 至2 樓拆除之旋轉樓梯回復原狀,應負相當於
租金損害之債務不履行之損害賠償責任,其得請求被上訴人
給付490 萬元云云,亦難准許。
臺灣桃園地方法院民事判決 105年度簡上字第162號
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